DOU 23/09/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 182, sexta-feira, 23 de setembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
II - subsidiada pelos valores de terra nua fornecidos pelo INCRA, EMATER, ou
outro órgão que disponibilize tais informações;
III - por meio de avaliação realizada por pesquisa mercadológica e baseada em
métodos estatísticos; ou
IV - pela aplicação de índice econômico.
§ 2º Para as informações fornecidas nos termos do inciso I, sua adoção
obedecerá aos condicionantes regulamentados pelo Decreto nº 9.354, de 25 de abril de
2018.
§ 3º Para as informações fornecidas nos termos do inciso II, sua adoção
obedecerá a confirmação de que a área em análise se denomina como rural nos termos
da legislação municipal pertinente.
§ 4º Para a avaliação de que trata o item III, recomenda-se a adoção do
método comparativo direto de dados de mercado, em que são buscados modelos de
regressão linear ou de regressão espacial, representativos do comportamento de mercado
para um lote padrão com as diversas tipologias e situações de mercado existentes.
§ 5º O modelo resultante da avaliação a que se refere o parágrafo anterior
deverá ter abrangência atrelada apenas às zonas homogêneas previamente definidas em
suas características mercadológicas.
§ 6º A atualização a que se refere o caput também contempla atividades
relacionadas a:
I - cadastramento de novos logradouros e trechos e seus valores;
II - inclusão de valores unitários pretéritos de na base; e
III - controle e atualização do Fator Corretivo Total - FCT dos imóveis
cadastrado.
§ 7º A limitação imposta pelo art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998,
vinculada aos valores de cobrança, não incide sobre os valores unitários cadastrados e a
serem atualizados na Planta de Valores da Secretaria de Coordenação e Governança do
Patrimônio da União.
Art. 43. Para a elaboração ou atualização da Planta de Valores na base dos
sistemas corporativos da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da
União, compete:
I - à Coordenação-Geral de Avaliação e Contabilidade do Patrimônio -
CG C AV :
a) publicar, até a primeira quinzena do mês de março de cada ano, as
comissões indicadas pelas Superintendências conforme inciso II, a);
b) encaminhar, até o final do mês de agosto, ao Departamento de Receitas
Patrimoniais relatório consolidado das declarações envidas pelas Superintendências
conforme inciso II, b);
c) analisar, até o final do mês de setembro, caso existam, os planejamentos
elaborados pelas Superintendências conforme III, c);
d) indicar o índice de correção conforme §1º, até o fim da primeira quinzena
de janeiro;
e) analisar os relatórios finais enviados pelas Superintendências, até o fim do
mês de janeiro;
f) publicar o resultado dos trabalhos de atualização até o fim do mês de
janeiro, por meio de portaria específica no Diário Oficial da União, assinada pelo
Secretário da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.
II - às Superintendências do Patrimônio da União/UF:
a) indicar, até o final do mês de fevereiro de cada ano via processo SEI, à
CGCAV, os integrantes que comporão a comissão específica da Planta de Valores;
b) encaminhar, até o final do mês de julho, à Coordenação-Geral de Avaliação
e Contabilidade do Patrimônio - CGCAV, declaração discriminando os entes que prestaram
as informações, nos termos inciso III, b;
c) enviar, até o final do mês de dezembro, à Coordenação-Geral de Avaliação
e Contabilidade do Patrimônio - CGCAV, relatório final, materializado em nota técnica,
elaborada pelas comissões, o qual deve conter os objetivos e abrangência dos trabalhos,
a análise das informações enviadas pelos entes e o detalhamento dos estudos técnicos,
quando realizados.
III - às Comissões Específicas da Planta de Valores:
a) enviar, até o final do mês de março de cada ano, ofícios aos municípios e
ao Distrito Federal solicitando o envio de suas plantas de valores, a fim de subsidiar o
processo de atualização;
b) recepcionar, até 30 de junho de cada ano, nos termos do art. 11-B, § 4º,
da Lei nº 9.636, de 1998, as informações solicitadas aos Municípios e ao Distrito
Fe d e r a l ;
c) quando necessário, elaborar, até o final do mês de agosto, planejamento de
atualização da planta de valores, os quais devem conter os objetivos e abrangência dos
trabalhos;
d) inserir, até a primeira quinzena do mês de dezembro, no sistema da
Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, as informações
resultantes do trabalho de elaboração ou atualização da Planta de Valores.
Parágrafo único. Os trechos de logradouros que não tenham sido objeto do
processo de atualização descrito no presente artigo terão seus valores corrigidos por meio
de índice econômico a ser indicado pela Unidade Central da Secretaria de Coordenação e
Governança do Patrimônio da União.
Art. 44. A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União,
obrigatoriamente, deverá dar publicidade aos critérios e ao processo administrativo de
atualização da PVG.
Parágrafo único. A atualização da PVG não se confunde, necessariamente, com
os valores de emissão referente às cobranças das taxas patrimoniais, as quais devem
observar as limitações do art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998.
Seção IX
Dos Trechos e Regiões Específicos
Art. 45. Poderá ser realizado procedimento de cadastramento e atualização da
PVG por trechos e/ou regiões específicas para fins de:
I - alienações que tenham como objeto a remição do aforamento ou a venda
do domínio pleno ou útil, para os ocupantes ou foreiros regularmente cadastrados na
SPU, conforme art. 11-C, § 3º, da Lei 9.636/98;
II - atendimento do estabelecido no art. 11-B, § 9º, da Lei 9.636, de 1998.
§ 1º A comissão da PVG da Secretaria de Coordenação e Governança do
Patrimônio da União indicada nos termos do art. 43, I, verificará se os valores inseridos
nos trechos originalmente cadastrados na base dos sistemas corporativos da Secretaria
encontram-se atualizados com a média dos valores de mercado contemporâneos para
aquele trecho ou região.
§ 2º Deverão ser aceitos os valores da PVG da Secretaria de Coordenação e
Governança do Patrimônio da União atualmente cadastrada, caso esses estejam dentro do
campo de arbítrio de variação de 15% em torno do valor médio encontrado na
pesquisa.
§ 3º Caso o valor não atenda o requisito previsto no parágrafo anterior, a
atribuição do valor do metro quadrado do terreno deverá ser realizada conforme inciso III,
§1º, do art. 42.
§ 4º Nos casos de trechos ou regiões com edificações consolidadas e na
ausência de terrenos disponíveis, a atribuição do metro quadrado do terreno será feita
com base em estudo técnico devidamente justificado, de acordo com as normas vigentes
de avaliação, específica para o trecho ou região em análise, nos termos do item 7.1.2 da
NBR 14.653-1.
§ 5º Para avaliação de imóveis considerados atípicos, o estudo técnico,
conforme parágrafo anterior, observará o aproveitamento eficiente, o impacto e a
relevância do empreendimento no entorno de forma que estes valores tornem justificável
a valoração
do trecho
específico dissociado dos
valores dispostos
nos trechos
contíguos.
Seção X
Da Vistoria Técnica
Art. 46. Para fins de avaliação, a vistoria técnica é uma atividade exclusiva dos
profissionais habilitados e fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário em que está inserido, resultando na adequada
orientação da coleta de dados.
Parágrafo único. Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo profissional
responsável pela avaliação.
Art. 47. Na vistoria técnica, verificam-se as condições intrínsecas e extrínsecas
do imóvel avaliando, na data de referência do laudo, na qual são analisados,
principalmente, entre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem:
I - a localização do imóvel;
II - as características da região e do respectivo entorno;
III - a legislação de uso e ocupação do solo;
IV - a proximidade de polos valorizantes ou desvalorizantes;
V - os vícios construtivos;
VI - as condições de habitabilidade;
VII - o estado de conservação; e
VIII - as características do terreno e a tipologia construtiva.
Art. 48. Em casos excepcionais, quando impossibilitada a vistoria técnica no
local, ou quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, mesmo que
parcialmente, admitir-se-á adoção de uma situação paradigma nos termos da NBR 14653,
desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
§ 1º O motivo deverá ser justificado no laudo e a avaliação poderá prosseguir
com base nos elementos que forem possíveis obter, ou que estejam disponíveis ao
avaliador, tais como:
I - descrição interna;
II - no caso de apartamento, escritório e conjuntos habitacionais, a vistoria
externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações
da respectiva administração; ou
III - no caso de unidades isoladas, vistoria externa.
§ 2º Os fatores previstos nos incisos V a VIII do art. 47 serão inferidos com
base nos subsídios disponíveis.
§ 3º Não se dispondo de subsídios suficientes para a formação de convicção e
não havendo indícios em contrário, os imóveis poderão ser considerados com estado
regular de conservação, sem vícios construtivos graves, com estabilidade, solidez e
condições de habitabilidade.
§ 4º Mesmo não sendo possível a vistoria interna, os registros fotográficos
externos do imóvel, inclusive tal como se encontra, compõem os laudos de avaliação,
independentemente, da situação paradigma hipotética que venha a ser adotada.
§ 5º Independentemente da situação paradigma apontada, devem constar no
laudo as
características intrínsecas reais do
imóvel que tenham
sido verificadas
visualmente.
§ 6º As condições hipotéticas sobre o imóvel, que configuram situação
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Art. 49. Para Unidades Padrão Tipo poderá ser dispensada a obrigatoriedade
de vistoria das demais unidades do grupo por elas representadas.
§ 1º Para caracterização do Padrão Tipo, deverão ser vistoriadas, no mínimo,
10% do total de unidades.
§ 2º Quando o número total de unidades for menor ou igual a 30, serão
vistoriadas, no mínimo, 3 unidades.
Art. 50. Na definição das Unidades Padrão Tipo e do grupo de unidades
representadas, considerar-se-á não somente aspectos intrínsecos, nos termos do art. 47,
mas também aspectos com relevante influência nos valores, mesmo para imóveis de
mesma tipologia.
Art.
51. As
unidades
que, à
exceção de
diferenças
de áreas,
sejam
assemelhadas para efeito de avaliação, poderão ser representadas por uma mesma
Unidade Padrão Tipo e, ao final do trabalho avaliatório, atribuído o mesmo valor de
avaliação.
Art. 52. Não sendo possível uma mínima caracterização do imóvel, nem mesmo
por situação paradigma, seja pela insuficiência ou pela deficiência de subsídios, restará
inviabilizada a avaliação do imóvel.
Parágrafo único. Caberá ao demandante, ou Unidade Gestora, a devida
caracterização do imóvel ou a disponibilização das informações mínimas conforme art.
26.
Seção XI
Do Banco De Dados
Art. 53. Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações, cada
Superintendência do Patrimônio da União poderá armazenar de forma padronizada dados
referentes a valores de oferta e transação imobiliária coletados no âmbito de sua
circunscrição, mantendo sua atualização periódica, cujos valores deverão ser expressos em
moeda nacional.
§ 1º O armazenamento dos dados coletados deverá ser realizado por meio de
planilha eletrônica.
§ 2º O catálogo dos dados coletados deve conter preferencialmente as
seguintes informações:
I - tipologia do imóvel;
II - área do imóvel;
III - natureza do imóvel;
IV - endereço do imóvel;
V - um par de coordenadas, em graus decimais, da localização do imóvel.
VI - fonte do dado, com possibilidade de rastreio;
VII - pelo menos uma foto do dado coletado;
VIII - data da coleta do dado;
IX - tipo do dado, se unitário ou total;
X - tipo do contrato, se venda ou aluguel;
XI - tipo do valor, se de transação ou de oferta.
§ 3º Todos os dados coletados para elaboração de uma avaliação poderão ser
armazenados pelas Superintendências na forma do caput.
Art. 54. A coleta de dados relativos ao art. 53, far-se-á por meio de pesquisa
de mercado, mediante consulta a:
I - corretores de imóveis;
II - prefeituras;
III - cartórios;
IV - imobiliárias;
V - anúncios classificados em jornais;
VI - revistas e periódicos especializados;
VII - base de dados dos sistemas corporativos da Secretaria de Coordenação e
Governança do Patrimônio da União; e
VIII - outras fontes pertinentes.
Seção XII
Do Prazo de Validade das Avaliações
Art. 55. Os laudos de avaliação e os relatórios de valor de referência terão
prazo de validade de 12 (doze) meses, contado a partir da data de sua elaboração.
Parágrafo único. Nas cessões, locações e arrendamentos, as avaliações deverão
estar válidas por ocasião da assinatura dos contratos, cujas cláusulas determinarão os
procedimentos de atualização dos valores.
Art. 56. A revalidação da avaliação é um procedimento que visa a análise
econômica e do mercado imobiliário em que está inserido o imóvel, estendendo o prazo
de validade de uma avaliação por mais 12 (doze) meses, contados a partir da data final
de sua validade anterior.
§ 1º As avaliações poderão ser revalidadas, obedecidos os critérios presentes
no art. 57, limitadas a:
I - 3 (três) anos para a finalidade de alienação e atualização da Planta de
Valores da SPU, nos termos do art. 11-B, §9º, da Lei nº 9.636, de 1998; e
II - 5 (cinco) anos para as demais finalidades, conforme artigos 20 e 21.
§ 2º. A revalidação de uma avaliação para planta de valores, objetiva apenas
a extensão de sua validade, não devendo ser confundida com o ato administrativo da
atualização anual da planta de valores da SPU, prevista pelo art. 11-B, § 9º, da Lei nº
9.636, de 1998.

                            

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