DOU 23/09/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 182, sexta-feira, 23 de setembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
g) número do desenho;
h) designação da revisão;
i) área atingida;
j) perímetro;
k) limites de zona urbana quando houver;
l) datum de referência oficial; e
m) aprovação da Valec, quando couber.
Art. 23. Os serviços técnicos
serão acompanhados da Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART do profissional responsável.
Art. 24. O Levantamento Cadastral conterá as plantas e memoriais descritivos
do Sistema de Gestão Fundiária - SIGEF, ou outro sistema de certificação que venha a
substituí-lo, quando o imóvel afetado já possuir cadastro nessa plataforma.
Parágrafo único. Quando não existir cadastro no SIGEF, serão utilizadas as
informações do georreferenciamento constante da matrícula imobiliária para elaboração
dos memoriais descritivos e plantas de situação, estas últimas reproduzidas em escala
tecnicamente adequada, em papel formato A3 ou A4, e com a indicação do responsável
técnico pelo georreferenciamento do imóvel.
SEÇÃO II
PLANTA BAIXA DAS EDIFICAÇÕES
Art. 25. Para cada edificação atingida pelo empreendimento, será apresentada
uma planta baixa devidamente cotada, mensurada e em escala máxima de 1:100, em
papel formato A3 ou A4 (Modelo de Planta Baixa de Edificações - Anexo G).
§1º A identificação e caracterização das edificações serão realizadas também
por meio de Relatório Fotográfico (Anexo C), o qual deve integrar o Laudo de Avaliação
(Anexo J).
§2º Para facilitar a identificação e análise, cada edificação deverá ser
nomeada por código único composto por número e/ou letra, seguindo sequência
alfanumérica, que deverá constar na planta baixa e no relatório fotográfico. Ex.
(Edificação "A1").
SEÇÃO III
MEMORIAL DESCRITIVO
Art. 26. A área a ser desapropriada deve estar perfeitamente identificada a
partir do Memorial Descritivo, que deverá conter:
I - verificação e coleta de dados do proprietário e da propriedade (nome e
matrícula do imóvel);
II - descrição dos limites da área e respectivos confrontantes de acordo com
a planta planimétrica de ponto a ponto da poligonal;
III - descrição perimetral da área abrangida, incluído o tamanho da área com
os pontos e suas coordenadas georreferenciadas, direção, distância e azimutes entre
pontos, com indicação do datum e do sistema de projeção utilizado; e
IV - descrição da situação fundiária do imóvel e das benfeitorias.
Parágrafo único. O memorial descritivo - Anexo H incluirá localização e acesso
à propriedade, acessíveis por meio de código de barras Quick Response Code - QR-
Code.
Art. 27. Quando o desenho técnico do projeto geométrico for composto por
elementos de curvas, estes deverão ser convertidos em segmentos de reta, com o
suficiente adensamento de vértices, de tal modo que a poligonal resultante contemple a
real área do projeto geométrico e, por conseguinte, estabeleça os limites entre as áreas
circunvizinhas.
SEÇÃO IV
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Art. 28. O relatório fotográfico - Anexo C deverá conter fotografias, tanto da
área de terras quanto das edificações e demais benfeitorias a serem desapropriadas ou
removidas da faixa de domínio, assim como, todos os elementos que influenciam na
caracterização da edificação.
§1º O relatório fotográfico deverá conter fotografias georreferenciadas e
sempre que possível imagens adquiridas por veículos aéreos não tripulados e/ou satélite
que confiram melhor caracterização do local;
§2º O relatório deverá apresentar fotografias de todos os ângulos do imóvel,
na quantidade e qualidade que permita a perfeita identificação e visualização dos
elementos registrados;
§3º As fotografias deverão registrar as superfícies externas e internas das
edificações, de tal forma que permitam visualizar todos os detalhes dos cômodos
internos, teto, parede, piso, tais como: infiltrações, desgastes de pintura, trincas e
defeitos;
§4º As culturas atingidas pela desapropriação, também deverão constar do
relatório fotográfico.
SEÇÃO V
D O C U M E N T AÇ ÃO
Art. 29. Serão coletados e juntados aos processos todos os documentos das
propriedades e dos proprietários, posseiros,
arrendatários, ocupantes, caseiros e
inquilinos afetados, bem como os documentos administrativos que subsidiarão as
avaliações de valores e a conformidade jurídica, autenticados por cartório quando
necessário, observando a relação abaixo:
I - Pessoa Física:
a) Cadastro de Pessoas Física - CPF e Carteira de Identidade - CI do(s)
proprietário(s) e cônjuge(s)/companheiro(s);
b) Certidão de casamento ou documento de união estável;
c) Endereço atualizado;
d) Certidão de Ações Cíveis - Justiça Estadual (Cartório Distribuidor do Fórum)
- em nome do proprietário e cônjuge/companheiro;
e) Certidão de Ações Cíveis - Justiça Federal - em nome do proprietário e
cônjuge/companheiro;
f) Certidão de Regularidade Fiscal e Certidão Negativa de Dívida Ativa
fornecida pela Secretaria
Municipal de Fazenda - em nome
do proprietário e
cônjuge/companheiro;
g) Certidão de Regularidade Fiscal e Certidão Negativa de Dívida Ativa
fornecida pela Secretaria de
Estado de
Fazenda - em nome
do proprietário e
cônjuge/companheiro;
h) Certidão Conjunta Negativa de débitos relativos aos tributos federais e de
dívida ativa da União - em nome do proprietário e cônjuge/companheiro;
i) Em caso de nomeação de procurador, a procuração deve ser pública, com
poderes específicos para praticar cada um dos atos do processo, quais sejam, firmar
autorização de obras, declarar as divisas do imóvel, assinar instrumento de desocupação
das edificações, firmar proposta de desapropriação, assinar escritura de desapropriação
amigável e acompanhada da cópia do CPF e Identidade do procurador;
j) Comprovante de dados bancários do expropriado e/ou procurador.
II - Pessoa Jurídica:
a) Cópia autenticada do contrato social - constituição, bem como suas últimas
alterações contratuais, para os casos de Pessoa jurídica - LTDA;
b) Cópia autenticada do Estatuto aprovado e publicado no diário oficial, ata
da eleição da atual diretoria publicada em Diário Oficial, para os casos de Pessoa jurídica
- S/A;
c) Cartão do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídica - CNPJ e inscrição estadual
e/ou municipal;
d) Certidão de Ações Cíveis - Justiça Estadual do local da propriedade
(Cartório Distribuidor do Fórum local);
e) Certidão de Ações Cíveis - Justiça Federal;
f) Certidão de Ação Falimentar fornecida pelo ofício distribuidor da comarca
onde se localizar o principal estabelecimento da pessoa jurídica;
g) Certidão Simplificada da junta comercial;
h) Certidão de Regularidade Fiscal e Certidão Negativa de Dívida Ativa
fornecida pela Secretaria de Estado de Fazenda;
i) Certidão Conjunta Negativa de débitos relativos aos tributos federais e de
dívida ativa da União;
j) Certidão Negativa de Débito - CND, emitida pelo Instituto Nacional de
Seguro Social - INSS;
k) Certificado de Regularidade do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço -
FGTS, fornecido pela Caixa Econômica Federal - CEF, dentro do prazo de validade;
l) Documentação pessoal dos sócios, na forma do inciso I deste artigo; e
m) Dados bancários do expropriado e/ou procurador.
III - Imóvel em geral:
a) Se possível, cópia da escritura de Compra e Venda do imóvel;
b) Certidão de Registro de Imóveis de Inteiro Teor da Matrícula;
c) Eventuais contratos de aluguel e/ou arrendamento; e
d) Certidão Negativa de Propriedade, emitida pelo cartório de registro de
imóveis da circunscrição competente.
IV - Imóvel Rural:
a) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR atualizado;
b) Comprovante de Imposto Territorial Rural - ITR atualizado dos últimos 05
(cinco) anos ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural; e
c) Comprovante de Cadastro Ambiental Rural - CAR.
V - Imóvel Urbano:
a) Comprovante do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU do ano
corrente;
b) Projeto devidamente aprovado pelos órgãos competentes (Prefeitura
Municipal e Cartório de Registro de Imóveis), em caso de loteamento.
§1º Quando, na apresentação do Documento de Apresentação do Projeto -
Anexo A, for identificado que as áreas interceptadas já possuem Cadastro Ambiental
Rural - CAR e/ou Certificação de georreferenciamento fornecido pelo INCRA, devidamente
registrado na matrícula do imóvel, a regularização, no que diz respeito a esses elementos,
será de responsabilidade da VALEC e poderá ser realizada por contratação no termos do
artigo 18 desta Resolução Normativa.
§2º Quando, no ato da apresentação do Documento de Apresentação do
Projeto - Anexo A, o desapropriado não possuir Cadastro Ambiental Rural e/ou
Certificação do georreferenciamento no INCRA, do imóvel afetado pela desapropriação e,
posteriormente, realizar os referidos cadastros desconsiderando o traçado ou faixa de
domínio que lhe foi apresentada, a obrigatoriedade e o ônus da futura retificação passam
a ser do desapropriado, uma vez que ele teve conhecimento da área que seria
desapropriada e destinada ao empreendimento.
§3º Caso alguma das certidões necessárias ao andamento do procedimento de
desapropriação vença durante o trâmite do processo, deverão ser atualizadas, dando
posterior prosseguimento ao ato.
§4º Quando da atualização de peças técnicas, em função do trâmite
processual, deverão ser consideradas as informações da certidão atualizada do imóvel a
fim de evitar possíveis inconsistências.
Art. 30. Caso o expropriado seja pessoa de baixa renda e não possua conta
bancária, será fornecido, direta ou indiretamente pelo expropriante, o apoio junto a uma
instituição financeira com vistas à abertura da respectiva conta bancária.
Art. 31. Em caso de falecimento do proprietário do imóvel ou de algum
herdeiro direto, poderão ser exigidos outros documentos não arrolados nesta resolução
normativa.
§1º Sendo a desapropriação amigável, ocorrendo o óbito do desapropriando,
deverá ser colhida a anuência de todos os herdeiros, situação em que será dada
continuidade ao procedimento expropriatório pela via administrativa.
§2º Caso algum herdeiro não concorde com a desapropriação, o processo
deve ser encaminhado à Unidade Jurídica para providências judiciais.
§3º Caso exista em curso inventário ou arrolamento judicial, o pagamento da
indenização pela via administrativa estará condicionado à anuência dos herdeiros e à
autorização do Juízo perante o qual tramita a ação.
§4º As ações de desapropriação que envolvam imóveis em espólio deverão
ser instruídas com a identificação do inventariante, se houver, ou do administrador
provisório dos bens do espólio.
TÍTULO IV
AV A L I AÇ ÃO
CAPÍTULO I
CRITÉRIOS PARA AVALIAÇÃO
Art. 32. Para avaliação dos imóveis torna-se indispensável, após pesquisa de
mercado, homogeneizar os elementos pesquisados, tornando-os compatíveis com o
imóvel avaliando.
Parágrafo único. Os procedimentos de
avaliação serão realizados por
profissionais legalmente habilitados com a emissão da respectiva Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT.
Art. 33. Deverá ser preferencialmente utilizado o Método Evolutivo, assim
considerado como aquele "que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de
seus componentes", conforme NBR 14.653-1:2019 e, subsidiariamente, outros métodos,
como o Comparativo Direto de Dados de Mercado para obtenção do valor unitário de
terra nua/terreno, e o da Quantificação de custo para obtenção do valor das
benfeitorias.
§1º Para a aplicação do método Comparativo Direto de Dados de Mercado, os
elementos coletados em pesquisa de mercado deverão ser tratados por homogeneização
ou inferência estatística, com emprego dos fatores adequados para maior precisão e
fundamentação do valor da unidade de área a ser atribuído ao bem avaliado.
§2º A pesquisa deverá se valer de fontes de informações verificáveis, entre as
quais destacam-se as transações efetivadas e os anúncios de ofertas, que poderão ser
obtidos por meio de mídias de divulgação, corretores ou organizações imobiliárias, sendo
obrigatória a visita aos imóveis ofertados ou transacionados.
§3º Na avaliação das benfeitorias pelo método da Quantificação de Custo, o
valor é resultado de orçamentos analíticos a partir das quantidades, serviços e
respectivos custos diretos e indiretos, preferencialmente com base no Sistema de Custos
Rodoviários - SICRO/DNIT, Sistema de Preços, Custos e Índices - SINAPI/CEF, outras
publicações oficiais e literatura corrente, sendo também permitidas consultas aos
cadernos de preços e planilhas de custos, compatíveis com mercados rurais.
§4º Na inexistência de informações pelas fontes citadas no §3º, os valores
serão definidos por meio de orçamentos analíticos específicos.
Art. 34. Para os casos de maior complexidade e que demandem conhecimento
técnico especializado, será admitida a contratação de consultor para realização das
avaliações, as quais deverão ser entregues em relatórios específicos e em consonância
com os planos de trabalho previamente aprovados pela Unidade de Desapropriação.
Art. 35. É vedada a indenização de benfeitorias ou exploração econômica em
áreas de Reserva Legal ou Área de Preservação Permanente, salvo no caso de autorização
da exploração ou benfeitoria pelo órgão ambiental competente.
CAPÍTULO II
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Art. 36. A metodologia empregada nas avaliações terá amparo na NBR 14653
da ABNT, que disciplina conceitos, estabelece os critérios a serem empregados em
trabalhos avaliatórios e define os métodos a serem adotados de acordo com a demanda
exigida pelas especificidades do bem avaliado.
§1º Nos casos em que, devido às supervalorizações que geralmente ocorrem
em imóveis que estão em oferta, houver influência do "Fator Fonte" sobre a amostra, tal
fator deverá ser encontrado por meio da base de dados de mercado transacionados e
ofertados que compõem a amostra.
§2º Na impossibilidade de obtenção do "Fator Fonte" por meio do tratamento
dos dados de mercado em oferta, conforme a literatura atribui ser em geral, deverá ser
aplicada uma taxa de deságio de 10% sobre o valor da terra nua ou do terreno antes da
homogeneização dos elementos.
§3º Nos casos onde for utilizada a inferência estatística, o "Fator Fonte" se
tornará uma variável do modelo.
Art. 37. Poderá ser utilizada a avaliação intervalar, a qual tem como objetivo
estabelecer o intervalo de valores admissíveis em torno do valor final central da
avaliação, conforme item 6.8.2 da NBR 14653-1:2019.
§1º O intervalo será calculado pelo profissional da engenharia de avaliações,
com a utilização de critérios prescritos na NBR.