DOU 23/09/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 182, sexta-feira, 23 de setembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
Socioeconômico (Anexo B), a avaliação das edificações deve garantir o custo de
reprodução, independentemente de seu estado de conservação.
CAPÍTULO II
AVALIAÇÃO DE TERRENOS URBANOS
Art. 66. As variáveis indicadas para a utilização nas metodologias de tratamento
por fatores de homogeneização, regressão linear ou inferência estatística em avaliação de
terrenos urbanos encontram-se nos quadros 6, 7 e 8 desta resolução normativa.
Parágrafo único. O responsável técnico, quando da execução da avaliação de
terrenos urbanos, terá liberdade para incluir ou suprimir variáveis normativas no modelo
matemático, podendo utilizar, inclusive, variáveis diferentes das indicadas nesta resolução
normativa, desde que faça constar as justificativas e fundamentações técnicas das variáveis
escolhidas para atender o mercado imobiliário no laudo de avaliação.
SEÇÃO I
FATOR INFRAESTRUTURA
Art. 67. O Fator Infraestrutura refere-se ao estado de conservação da estrada,
ao tipo de pavimentação, iluminação pública, serviços de saneamento (água e esgoto) e
comunicação (telefone e internet) que atendem ao imóvel objeto de avaliação, conforme
discriminado no quadro 6 do anexo R - Fatores de avaliação dos imóveis rurais e
urbano.
SEÇÃO II
FATOR TOPOGRAFIA
Art. 68. O Fator Topografia refere-se às características da superfície do terreno
urbano, a qual pode estar em elevação ou depressão, em aclive ou declive, podendo ser
um elemento de valorização ou não da área, de acordo com a classificação do quadro 7
do Anexo R - Fatores de avaliação dos imóveis rurais e urbano.
Parágrafo único. Para terrenos em que foi realizado trabalho de nivelamento
do solo, deverá ser considerada a situação "Plano".
SEÇÃO III
FATOR DISTÂNCIA
Art. 69. O Fator Distância expressa a distância do imóvel em análise ao centro
urbano ou polo de valorização mais próximo, conforme quadro 8 do Anexo R.
Parágrafo único. O valor básico unitário do imóvel varia com suas distâncias até
o centro de valorização, geralmente o centro da cidade, de tal modo que tende a diminuir
em função do aumento da distância.
CAPÍTULO III
DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE BENFEITORIAS
Art. 70. A avaliação de benfeitorias reprodutivas, tais como as culturas
permanentes, culturas temporárias, pastagens e extrativismo; e não reprodutivas, tais
como edificações e instalações, obedecerá ao Caderno de Preços do RGV aprovado pela
V A L EC .
Art. 71. Para determinação dos valores das benfeitorias não reprodutivas, será
utilizado o método de quantificação de custo de reprodução ou reedição, cujo valor resulta
de preços compatíveis com os mercados pesquisados no RGV.
§1º Quando os valores das benfeitorias não reprodutivas não constarem no
RGV, poderão ser utilizados como base o Sistema de Custos Rodoviários - SICRO/DNIT,
Sistema de Preços, Custos e Índices - SINAPI/CEF e outras publicações de instituições
oficiais, para a obtenção dos valores das benfeitorias.
§2º A utilização das bases de valores a que se refere o caput levará em
consideração a quantidade, serviços e respectivos custos diretos e indiretos, incidentes.
§3º Na ausência de valores dos serviços e/ou insumos nos sistemas de custo
referenciados no §1º, o orçamento deverá ser elaborado com a utilização dos dados de
mercado e submetido à aprovação da autoridade competente.
§4º Para aplicação da depreciação da benfeitoria o avaliador utilizará de
bibliografia corrente, amplamente aceita, justificando-a e fazendo constar do RGV.
Art. 72. Na avaliação de benfeitorias reprodutivas serão adotados, conforme
NBR 14653-3, vigente os seguintes métodos:
I - método da capitalização da renda para as explorações vegetais comerciais
perenes consolidadas;
II - método do custo de formação para as culturas anuais, domésticas e
comerciais perenes em sua fase inicial.
Parágrafo único. Para elaboração do laudo de avaliação de benfeitorias não
reprodutivas que demandem conhecimento técnico especializado não contemplados no
RGV, será admitida a contratação de consultor para realização das avaliações, as quais
deverão ser entregues em relatórios específicos e em consonância com os planos de
trabalho previamente aprovados pela Unidade de Desapropriação, em que constarão ART
ou RRT para sua validação.
CAPÍTULO IV
AVALIAÇÃO DAS ÁREAS REMANESCENTES
Art. 73. A indenização de áreas remanescentes do imóvel objeto de
desapropriação será definida mediante estudo técnico individualizado, o qual será
realizado
conforme
dispõe
o
art.
18 e
considerará,
como
objeto
de
análises,
prioritariamente:
I - a dimensão da área remanescente;
II - as transposições e acessos previstos nos projetos geométrico, básico e
executivo;
III - as atividades desenvolvidas no imóvel;
IV - as infraestruturas indispensáveis.
Art. 74. O processo no qual se identifique a necessidade de indenização por
áreas remanescentes será instruído com estudo técnico atestando a inviabilidade da
exploração desta área e, caso pertinente, conterá documento emitido pelo setor
responsável pelo projeto de engenharia e/ou construção, informando os custos e a
inviabilidade técnica do restabelecimento de vias de acesso ou de implantação de
dispositivos de transposição aderentes à necessidade do imóvel afetado.
§1º Serão incorporadas à desapropriação as pequenas glebas remanescentes
identificadas na fase do Levantamento Cadastral (áreas menores que a
Fração Mínima de Parcelamento - FMP - do município definida pelo INCRA),
cuja fruição restar inviabilizada e ficarem separadas da infraestrutura utilizada na
exploração do imóvel, caso o projeto geométrico não contemple dispositivos de
transposição para o segmento em estudo.
§2º Nos demais casos, serão solicitados aos responsáveis pelo Projeto e/ou
Construção do empreendimento,
estudo técnico indicando a
viabilidade técnica,
econômica e operacional de construção, além da localização, de Dispositivos de
Transposição (Passagem em Nível - PN, Passagem de Gado - PG, redes hidráulicas,
adutoras, etc.).
Art. 75. O estudo técnico individualizado a que se refere o art. 73 fornecerá os
elementos que subsidiarão na tomada de decisão quanto à solução mais conveniente para
a expropriante dentre as medidas mitigadoras ou compensatórias apresentadas, tais
como:
I - a indenização para aquisição da gleba em estudo;
II - construção de passagem e/ou acessos, quando possível;
III - outras medidas mitigadoras
ou compensatórias que viabilizem a
continuidade das atividades e o uso dos remanescentes do imóvel pelo desapropriado.
Art. 76. As medidas mitigadoras ou compensatórias referenciadas no art. 75
poderão contemplar a previsão de pagamento de quantia monetária suficiente para a
implantação de benfeitorias necessárias, tais como:
I - poço artesiano;
II - reservatório de água (represa ou açude);
III - curral;
IV - dentre outras medidas aplicáveis ao caso.
Parágrafo único. A quantia monetária a que se refere o caput fará parte da
proposta de indenização e deverá ser calculada e fornecida pelo estudo técnico
individualizado a que se refere o art. 73, tendo como referência de mercado o RGV vigente
ou ainda valores obtidos por meio de orçamento analítico contemporâneo à avaliação.
Art. 77. A oferta indenizatória incluirá a quantia referente à desvalorização das
gleba(s) remanescente(s) de médias e grandes propriedades rurais que restar(em) com a
viabilidade comprometida, nos seguintes casos:
I - quando as especificações do projeto de engenharia demonstrarem a
inviabilidade técnica de implantação de dispositivos de transposição que assegurem a
manutenção das atividades exploratórias do imóvel;
II - quando a indenização de benfeitorias mitigadoras não se mostrar
pertinente.
§1º O cálculo da desvalorização citado no caput constará do laudo de avaliação
e se dará preferencialmente pelo método "do antes e depois", sem prejuízo da utilização
de outras metodologias consagradas e referenciadas pelas normas NBR 14.653 e/ou
publicada em revistas, livros e periódicos.
§2º Os cálculos de desvalorização da Terra Nua, assim como de eventuais
benfeitorias, terão como base os dados de mercado do RGV vigente.
Art. 78. Quando a faixa de domínio do empreendimento proporcionar a
existência de áreas remanescentes em parcelamentos urbanos, a desapropriação será
integral para o perímetro e área registrados de cada imóvel, exceto para os terrenos de
grande dimensão com acesso garantido à via e equipamentos públicos, observado o
atendimento aos códigos municipais de uso e ocupação dos solos e ao plano diretor
local.
Art. 79. As área(s) remanescentes(s) elegíveis para desapropriação pelo estudo
técnico poderão receber tratamento diverso, desde que o proprietário
desapropriado manifeste formalmente junto à Valec o desejo de permanecer
com a área e renuncie expressamente a toda e qualquer pretensão, presente ou futura,
relativa a danos ou eventuais prejuízos em decorrência da condição do imóvel e do fato
da desapropriação e da obra.
Art. 80. Quando necessário, e de forma complementar ao estudo das áreas
remanescentes, poderá ser solicitada manifestação das áreas técnicas responsáveis pelo
projeto e/ou empreendimento e/ou da Unidade Jurídica da Valec, a fim de se obter
subsídios que permitam identificar a alternativa mais adequada a cada caso.
CAPÍTULO V
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Art. 81. Concluído o laudo de avaliação, será encaminhado o processo à
Comissão de Desapropriação para emissão de Parecer referente à análise de todos os
documentos técnicos necessários ao processo, bem como das avaliações realizadas para
efeito de indenização e desapropriação de bens imóveis e benfeitorias das áreas
requeridas pelo empreendimento.
Art. 82. O laudo de avaliação deverá ser acompanhado da respectiva
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT) do serviço executado.
TÍTULO VIII
PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO
CAPÍTULO I
DIRETRIZES GERAIS
Art. 83. Finalizado o laudo de avaliação e aprovado pelo parecer da comissão,
será elaborado e formalizado ao proprietário do imóvel a proposta contendo a oferta de
Indenização Amigável (Anexo N).
Art. 84. Após a apresentação da proposta de indenização, caso o proprietário
apresente, em sua manifestação, contraproposta superior à quantia ofertada pela
expropriante, esta será analisada pela Unidade de Desapropriação e submetida à
apreciação da diretoria à qual está vinculada.
§1º Aprovada a contraproposta pela diretoria, a Unidade da Desapropriação
apresentará nova proposta ao desapropriando respeitando o limite superior do Campo de
Arbítrio da avaliação, visando à conclusão da desapropriação pela via amigável ou
administrativa.
§2º O exercício de apresentação de nova oferta indenizatória dentro do
Campo de Arbítrio da avaliação, ainda em âmbito administrativo, será realizado caso a
análise
feita pela
Unidade de
Desapropriação
constate que
todos os
requisitos
necessários à composição amigável foram atendidos.
§3º Poderá ser formulada também,
no âmbito judicial, nova oferta
indenizatória dentro do
Campo de Arbítrio da avaliação,
desde que verificada
conjuntamente com a Unidade Jurídica a viabilidade de celebração de acordo na ação.
Art. 85. Contrapropostas de valores acima do Campo de Arbítrio constante no
§2º do art. 84 desta Resolução Normativa, desde que devidamente fundamentas e
subsidiadas pela Unidade de Desapropriação, poderão ser submetidas à apreciação das
instâncias competentes para composição de acordo extrajudicial ou judicial, nos termos
da Norma de Acordos, a fim de se evitar o litígio judicial de perspectiva negativa de risco
e os custos decorrentes do atraso na liberação das áreas, mediante juízo de conveniência
e oportunidade da expropriante.
Art. 86. Constatada a existência de Hipoteca Cedular do imóvel a ser
desapropriado, o pagamento dos custos necessários à regularização do imóvel afetado,
quando exigida pela instituição credora em razão da alteração do objeto da hipoteca,
ficará a cargo da expropriante para os seguintes atos:
I - avaliação técnica do imóvel;
II - realização de aditivo à hipoteca cedular;
III - despesas cartorárias; e
IV - demais despesas estritamente relacionadas à regularização da hipoteca
cedular.
Parágrafo único. A exigência da regularização citado no caput deverá ser
comprovada por meio de documento idôneo emitido pela instituição credora da
hipoteca.
Art. 87. Declarada a utilidade pública, e preenchidos todos os pré-requisitos,
a desapropriação deverá ser efetivada nas formas previstas no Decreto-Lei nº 3.365, de
21 de junho de 1941.
Art. 88. Será constituído um processo administrativo para cada área a ser
desapropriada, sejam áreas com matrícula registrada na Serventia de Registro de Imóveis
competente, sejam áreas de posse, sempre com vistas à melhor instrução processual.
§1º Os processos de desapropriação serão abertos e tramitados em sistema
eletrônico de gestão de processos e documentos adotado pela expropriante.
§2º Compete à Unidade Jurídica a emissão de parecer que indicará se o
processo seguirá pela via amigável ou judicial, podendo ser utilizado, de forma
abrangente, parecer referencial ou, em casos excepcionais, parecer específico para cada
processo de desapropriação.
§3º Após a conclusão do processo de desapropriação, a relação dos bens
desapropriados será encaminhada à unidade responsável pela gestão patrimonial para
fins de cadastramento e controle.
§4º Os processos administrativos e documentos físicos associados deverão ser
arquivados em local a ser designado pelo setor competente, em conformidade com o
Regimento Interno da expropriante.
CAPÍTULO II
PROCESSO ADMINISTRATIVO AMIGÁVEL
Art. 89. Havendo concordância quanto à oferta de indenização, e sendo
verificada a conformidade dos documentos elencados no art. 29, serão adotados os
seguintes procedimentos:
I 
- 
lavratura 
da 
escritura
pública 
de 
desapropriação 
ou 
contrato
administrativo;
II - registro do ato expropriatório no cartório de registro de imóveis
competente; e
III - juntada dos documentos ao processo administrativo correspondente.
Art. 90. Após a assinatura da escritura pública de desapropriação ou contrato
administrativo será realizado o pagamento da indenização, por meio de ordem bancária,
ao titular ou ao seu procurador, devidamente qualificado nos autos.
Art. 91. As escrituras públicas serão lavradas com obediência à Lei de Registro
Público e aos Provimentos dos Tribunais de Justiça, os quais regulamentam a matéria, de
acordo com as peculiaridades de cada região.
Art. 92. O processo de desapropriação que seguir pela via amigável ou
administrativa somente será considerado concluído após protocolados nos autos os
seguintes documentos, emitidos pelas serventias cartorárias competente:

                            

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