DOU 23/09/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 182, sexta-feira, 23 de setembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
§2º A avaliação obedecerá ao Campo de Arbítrio com amplitude de 15%
(quinze por cento) para cima ou para baixo em torno da estimativa de tendência central,
conforme indicado nas normas NBRs 14.653.
Art. 38. Todos os laudos individuais deverão trazer sua especificação, ou seja,
apresentar seu Grau de Fundamentação e de Precisão, determinados conforme indicam
as Normas NBRs 14653 em cada uma de suas partes.
Art. 39. Os laudos individuais de avaliação deverão ser elaborados de forma
completa, sejam processos de desapropriação por via administrativa ou judicial.
TÍTULO V
RELATÓRIO GENÉRICO DE VALORES - RGV
Art. 40. O Relatório Genérico de Valores - RGV será confeccionado para balizar
as avaliações dos bens a serem desapropriados, utilizando metodologia e técnicas de
avaliação explicitadas nesta Resolução Normativa de modo a alcançar os melhores graus
de fundamentação e precisão prescritos na NBR 14.653 vigente, justificando-se eventuais
impossibilidades.
§1º
O
relatório de
que
trata
o
caput
se destinará
a
caracterizar
e
apresentar:
I - ampla amostra de mercado para cada segmento homogêneo identificado ao
longo do trecho a ser avaliado;
II - caracterização de cada dado de mercado pesquisado;
III - os valores unitários de terra nua ou de terreno;
IV - os custos unitários das benfeitorias que serão atingidas;
V - o procedimento a ser utilizado na avaliação do bem e a memória de
cálculo;
VI - a fundamentação e justificativa para a utilização de critérios de outras
bibliografias;
VII - a diretriz dos procedimentos avaliatórios a serem utilizados nos cálculos
das indenizações.
§2º O RGV será elaborado por empresa e/ou profissional com qualificação
técnica na área de engenharia de avaliações, observando ao que dispõe o art. 18.
§3º Além das informações do mercado imobiliário (ofertas/transações), deverá
ser realizada pesquisa junto às prefeituras quanto à Lei de Zoneamento, Mapas de
Zoneamento, Plano Diretor e/ou informações sobre a Planta Genérica de Valores
Municipal.
§4º Para os valores de benfeitorias deverá ser apresentada a metodologia
utilizada, privilegiando a adoção de valores de entidades públicas, sendo obrigatória a
apresentação das fontes consultadas, assim como a data de referência.
§5º Na precificação de benfeitorias, deverão ser adotados, sempre que
possível, os valores constantes do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da
Construção Civil (SINAPI) e do Sistema de Custos Rodoviários 2 (SICRO 2) do DNIT.
Art. 41. O RGV será submetido para análise e parecer da equipe técnica da
Unidade de Desapropriação, com o fito de sanar quaisquer vícios e irregularidades.
Parágrafo único. Recebido parecer favorável da Unidade de Desapropriação,
será emitido em duas vias impressas do relatório ou autuado em plataforma digital de
tramitação de processos administrativos utilizada pela Valec, sendo, em seguida, apreciado
e atestado pelos titulares da Superintendência e submetido à aprovação da Diretoria
Executiva da empresa.
Art. 42. Após aprovação, o RGV será disponibilizado ao responsável da Unidade
de Desapropriação para sua aplicação na produção dos laudos individuais com descrições
detalhada das características dos bens a desapropriar, cabendo a estes últimos citação
sucinta da metodologia. Art. 43. O RGV deverá conter, no mínimo, os seguintes elementos
estruturais:
Art. 43.
O RGV
deverá conter, no
mínimo, os
seguintes elementos
estruturais:
I - Apresentação;
II - Introdução;
III - Finalidade e caracterização do objeto;
IV - Objetivo;
V - Pressupostos e ressalvas;
VI - Fatores limitantes;
VII - Descrição da vistoria do trecho onde serão realizadas as avaliações;
VIII - Caracterização da região;
IX - Apresentação dos segmentos homogêneos e dos critérios utilizados para a
sua definição;
X - Metodologia;
XI - Obediência às normas pertinentes da ABNT e da Valec;
XII - Diagnóstico de mercado;
XIII - Identificação das variáveis, dos métodos e procedimentos utilizados;
XIV - Pesquisa de mercado detalhada, explicitação do modelo matemático
utilizado, tratamento estatístico, avaliação do custo unitário das benfeitorias para as
diversas tipologias existentes e especificação da avaliação;
XV - Considerações finais;
XVI - Identificação do profissional responsável com apresentação de ART ou
RRT; e
XVII - Anexos (identificação dos elementos amostrais com as respectivas fontes,
relatório fotográfico, gráficos, resultados estatísticos, mapas, mapas de localização dos
elementos amostrais, imagens de satélites, documentos e tabelas).
Art. 44. Os laudos individuais só poderão ser validados após a aprovação do
R GV .
Parágrafo único. Se durante a elaboração do Laudo de Avaliação Individual
surgirem situações recorrentes não contempladas no RGV que motivem a sua alteração, as
mudanças deverão ser justificadas, seguindo-se o rito normal de aprovação, ao qual se fará
necessário incluir todos os registros no processo administrativo de aprovação da versão
original.
Art. 45. Caso seja identificada necessidade de avaliação de bens não
contemplados no RGV, será admitido empregar metodologia específica para a elaboração
do laudo de avaliação, em conformidade com os normativos e legislação vigentes, o qual
será submetido à aprovação da autoridade competente.
§1º Na hipótese prevista no caput, deverão ser apresentadas memórias de
cálculo e justificativas técnicas em relatório específico apensado ao processo principal.
§2º Para os casos recorrentes de avaliação de bens não contemplados no RGV,
competirá
à Unidade
de
Desapropriação julgar
a
pertinência
de alteração
do
documento.
Art. 46. O RGV terá validade de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da
sua aprovação pela instância competente.
§1º Observando-se mudanças mercadológicas que alterem significativamente o
valor dos bens avaliados, haverá, sempre que necessário, atualização e confecção de um
novo RGV.
§2º De forma excepcional, e mediante fundamentação, o RGV poderá ser
utilizado por tempo superior à validade ora prevista, até que um novo documento seja
aprovado.
Art. 47. Constatada a defasagem
relevante de preços de benfeitorias
especificadas no RGV, ainda que dentro da sua vigência, esses poderão ser atualizados
mediante orçamento específico, o qual será submetido ao rito de aprovação previsto para
o RGV, cujos valores aprovados passarão a ser utilizados nas avaliações subsequentes.
TÍTULO VI
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
CAPÍTULO I
MÉTODOS E CRITÉRIOS ESPECÍFICOS
Art. 48. Os laudos de avaliação de imóveis rurais serão elaborados a partir de
diferentes métodos, amparados por normas específicas, para se proceder à avaliação da
terra nua e das benfeitorias separadamente.
Art. 49. Na avaliação da terra nua deverá ser adotado o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, aplicando-se o tratamento por fatores de homogeneização
ou modelo de regressão linear na análise dos dados amostrais e inferência estatística no
tratamento dos parâmetros definidos, conforme previsto nos Anexos A e B da NBR 14653-
3 vigente.
Parágrafo único. Na impossibilidade de utilização do método citado no caput,
deverá ser adotada metodologia mais adequada à situação, desde que devidamente
justificada, podendo ser utilizado, caso haja condições, o tratamento dos dados amostrais
por regressão espacial, conforme indicado no Anexo C da NBR 14.653-3.
Art. 50. As benfeitorias devem ser subdivididas em não reprodutivas e
reprodutivas.
§1º As benfeitorias reprodutivas a que se refere o caput correspondem a
culturas anuais e culturas perenes, domésticas ou comerciais, pastagens, maciços florestais
de essências exóticas, dentre outras.
§2º Para avaliação das benfeitorias não reprodutivas será utilizado o método
da quantificação de custo, no qual são identificados os custos de reedição do bem,
considerando o tempo de uso e do estado de conservação para a realização da
correspondente depreciação, no intuito de se obter o valor atual a partir do custo de
reprodução.
Art. 51. Em casos caracterizados como de pessoas em situação de carência
extrema ou fragilidade social, a avaliação das benfeitorias não reprodutivas e reprodutivas
deve garantir o custo de reprodução.
Parágrafo único. Os casos a que se refere o caput, se referem a famílias de
baixa renda, de extrema pobreza ou de comunidades tradicionais, conforme identificados
na Ficha de Vistoria e Cadastro Socioeconômico (Anexo B.
CAPÍTULO II
AVALIAÇÃO DA TERRA NUA
Art. 52. O Valor da Terra Nua - VTN será obtido mediante a aplicação do
método comparativo direto de dados de mercado, tendo como base as informações
coletadas em pesquisas de mercado realizadas na área de influência do objeto da
avaliação e em conformidade com a NBR 14.653-3 vigente.
Art. 53. Nas pesquisas de mercado serão identificados os imóveis rurais
negociados e as ofertas de imóveis à venda, mediante consultas a instituições que atuam
na região do empreendimento.
Art. 54. A pesquisa de mercado será composta por amostra representativa de
dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às
do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.
Parágrafo único. A pesquisa de que trata o caput iniciará pela caracterização e
delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes,
conforme preconiza a NBR 14653-3 vigente.
Art. 55. Na elaboração do RGV, o responsável técnico terá liberdade para
incluir ou suprimir variáveis normativas no modelo matemático, podendo utilizar, inclusive,
variáveis diferentes das indicadas nesta Resolução Normativa.
Parágrafo único. Deverá constar no RGV as justificativas e fundamentações
técnicas das variáveis escolhidas para atender o mercado imobiliário.
CAPÍTULO III
FATORES DE AVALIAÇÃO
SEÇÃO I
FATOR CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO (CCU)
Art. 56. O Fator Classe de Capacidade de Uso do Solo (CCU) define a influência
da capacidade de uso e da taxonomia do solo sobre o valor do imóvel rural, referindo-se
às características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia,
drenagem, permeabilidade, risco de erosão, risco de inundação, profundidade,
pedregosidade, entre outras.
Art. 57. Os padrões utilizados por esta Resolução Normativa para a classificação
das terras, conforme discriminados no Anexo K, serão aqueles estabelecidos pelo Manual
brasileiro para levantamento da capacidade de uso da terra, elaborado pelo Escritório
Técnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos em 1971.
Parágrafo único. Os fatores de Capacidade de Uso do Solo relativos a cada
classe adotada por esta resolução normativa constam do Quadro 1 do anexo mencionado
no caput.
Art. 58. Para a definição das Classes de Capacidade de Uso - CCU da área a ser
desapropriada, o avaliador deverá seguir o preenchimento da Ficha de CCU, Anexo K -
Tabela Classe Capacidade Uso do Solo, realizando a ponderação entre as glebas
homogêneas da faixa e/ou área a ser avaliada.
Art. 59. Para os imóveis utilizados como dados de mercado que comporão o
RGV, a CCU deve ser analisada em toda sua superfície.
SEÇÃO II
FATOR ACESSO
Art. 60. O Fator Acesso expressa a influência da condição das vias de acesso
sobre o valor do imóvel, conforme consta no Anexo R - Fatores de Avaliação dos Imóveis
Rurais e Urbano, quadro 2.
SEÇÃO III
FATOR DISTÂNCIA
Art. 61. O Fator Distância expressa a influência da distância do imóvel ao polo
econômico de interesse sobre o valor do bem, sendo comumente definido pela distância
do ponto viário de entrada no imóvel avaliando até a área urbana mais próxima.
§1º Para os casos em que a área urbana não exerça influência principal sobre
o valor do imóvel, pode ser levada em consideração a distância até o centro de consumo
da produção desenvolvida na propriedade, os quais se referem a silos de armazenagem,
frigoríficos, abatedouros, cooperativas, entre outros.
§2º O Fator Distância poderá variar de 1,20 (distância menor ou igual a 5 km
da área definida) a 0,80 (distância maior que 30 km da área definida), conforme quadro
3 do Anexo R - Fatores de Avaliação dos Imóveis Rurais e Urbano.
SEÇÃO IV
FATOR HIDROGRAFIA
Art. 62. O Fator Hidrografia diz respeito às fontes de água disponíveis na
propriedade e é obtido por meio da escala de valores da nota atribuída a cada fonte
hídrica, conforme discriminados no quadro 4 constante no Anexo K.
Parágrafo único. O Fator Hidrografia corresponderá ao valor identificado na
interseção da Nota da Hidrografia com a dimensão do imóvel em número de Módulos
Fiscais (MF), conforme Quadro 5 do anexo mencionado no caput, cuja determinação
consta exemplificada na Tabela Classe Capacidade Uso do Solo (Anexo K).
TÍTULO VII
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
CAPÍTULO I
MÉTODOS E CRITÉRIOS ESPECÍFICOS
Art. 63. Os laudos dos imóveis serão elaborados a partir de diferentes métodos
e amparados por normas específicas.
§1º Na avaliação dos imóveis urbanos, os terrenos serão tratados em separado
das edificações e demais benfeitorias.
§2º O valor final dos imóveis urbanos corresponderá à soma dos valores das
edificações e benfeitorias.
§3º Para avaliação dos terrenos será adotado o método comparativo direto de
dados de mercado, conforme previsto nos anexos A e B, da NBR 14653-2 vigente, devendo
ser aplicado:
I - o tratamento por fatores de homogeneização;
II - o modelo de regressão linear na análise dos dados amostrais;
III - a inferência estatística no tratamento dos parâmetros definidos.
§4º A depender das condições do mercado e de ferramentas de trabalho do
avaliador, poderão ser empregadas na análise dos dados as metodologias previstas nos
anexos C, D e E da NBR 14.653-2 vigente:
I - Regressão Espacial;
II - Análise Envoltória de Dados;
III - Redes Neurais Artificiais.
§5º Na impossibilidade de utilização dos métodos citados nos incisos de I a III,
deve-se utilizar a metodologia mais adequada à situação, desde que devidamente
justificada.
Art. 64. Para a avaliação das edificações urbanas deverá ser garantido o custo
de reprodução, exceto quando verificada a obsolescência do imóvel, caracterizada por este
ser impróprio à habitação, ocasião em que será aplicado o custo de reedição.
Art. 65. Nos casos caracterizados como de pessoas em situação de carência
extrema ou fragilidade social, tais como famílias de baixa renda, de extrema pobreza ou de
comunidades tradicionais, conforme identificados na Ficha de Vistoria e Cadastro

                            

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