DOU 07/12/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 229, quarta-feira, 7 de dezembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
SECRETARIA ESPECIAL DE DESESTATIZAÇÃO,
DESINVESTIMENTO E MERCADOS
SECRETARIA DE COORDENAÇÃO
E GOVERNANÇA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO
PORTARIA SPU/ME Nº 10.326, DE 2 DE DEZEMBRO DE 2022
A SECRETÁRIA DE COORDENAÇÃO E GOVERNANÇA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO,
DA SECRETARIA ESPECIAL DE DESESTATIZAÇÃO, DESINVESTIMENTO E MERCADOS, DO
MINISTÉRIO DA ECONOMIA, no uso da competência que lhe foi subdelegada pela Portaria
SEDDM/ME nº 12.485, de 20 de outubro de 2021, tendo em vista o disposto no art. 205
do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e nos elementos que integram o
Processo SEI nº 10154.101595/2021-52, resolve:
Art. 1º Tornar sem efeito a Portaria SPU/ME nº 9448, de 27 de outubro de
2022, publicada no Diário Oficial da União nº 206 de 31 de outubro de 2022, Seção 1,
página 44.
Art. 2º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.
FABIANA RODOPOULOS
PORTARIA SPU/ME Nº 10.348, DE 5 DE DEZEMBRO DE 2022
Dispõe sobre o processo de avaliação dos imóveis
da União a serem integralizados em Fundos de
Investimento
Imobiliário
-
FIIs e
a
forma
de
homologação dos laudos de avaliação.
A SECRETÁRIA DE COORDENAÇÃO E GOVERNANÇA DO PATRIMÔNIO DA
UNIÃO, DA SECRETARIA ESPECIAL DE DESESTATIZAÇÃO, DESINVESTIMENTO E MERCADOS,
DO MINISTÉRIO DA ECONOMIA, no uso das atribuições que lhes confere o Decreto nº
9.745, de 8 de abril de 2019, e com base no que estabelece a Lei nº 8.668, de 25 de
junho de 1993, a Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, e a Lei nº 13.240, de 30 de
dezembro de 2015, resolve:
Art. 1º Esta portaria regulamenta o processo de avaliação dos imóveis da
União a serem integralizados nos Fundos de Investimento Imobiliários - FIIs, conforme
art. 20 da Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, e o processo de homologação
correspondente, conforme o § 8º do art. 20 da Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de
2015.
§ 1º A avaliação dos imóveis públicos a serem integralizados nos FIIs poderá
ser realizada por empresa especializada, conforme § 1º do art. 21 da Lei nº 13.240, de
30 de dezembro de 2015, a ser contratada na forma do art. 2º desta Portaria.
§ 2º Os laudos de avaliação dos imóveis públicos deverão ser homologados,
nos termos previstos nesta Portaria, ficando a integralização dos bens nos FIIs
condicionada a esta homologação, ficando dispensada a homologação no caso previsto
no §2º do artigo 21 da Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015.
§ 3º Os laudos de avaliação realizados por bancos públicos federais e
empresas públicas são dispensados do processo de homologação do laudo de avaliação,
conforme art. 11-C, § 8º, da Lei nº 9.636, de 1998.
Da avaliação dos imóveis da União a serem integralizados nos Fundos de
Investimento Imobiliário - FIIs
Art. 2º O edital de licitação para a contratação de serviços especializados de
estruturação, constituição, administração e gestão do FII, conforme autoriza o § 3º do
art. 20 da Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, deverá prever a obrigação de
o vencedor do certame:
I - contratar empresa especializada, bancos públicos federais ou empresas
públicas para realizar avaliação e elaborar o respectivo laudo de avaliação para cada
um dos imóveis listados no edital;
II -
comprovar a
qualificação e
a capacidade
técnicas das
empresas
especializadas, na forma do art. 3º;
Parágrafo único. As empresas especializadas de que trata o inciso I do caput
deste artigo deverão:
I - atender aos requisitos previstos no art. 3º desta Portaria;
II - empregar metodologia adequada para cada perfil de imóvel, a ser
indicada pelo vencedor do certame; e
III - atender as prescrições contidas na NBR 14.653, NBR 12.721 e suas
partes na elaboração dos laudos de avaliação.
Art. 3º A qualificação e a capacidade técnicas das empresas especializadas
de que trata o inciso II do art. 2º será comprovada mediante a apresentação dos
seguintes documentos:
I - prova de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ,
onde conste objeto social compatível com avaliação de imóveis;
II - comprovação de que a empresa realizou ao menos 1 (um) serviço de
avaliação de imóvel de complexidade compatível e aprovado em assembleia de cotistas
para fins específicos de integralização em FII listado em bolsa ou atualização do seu
valor patrimonial, nos últimos 3 (três) anos;
III - comprovação de que a empresa possui, em seu quadro técnico
permanente ou mediante contrato de prestação de serviços, profissional legalmente
habilitado para trabalhos de avaliação de ativos imobiliários, que deverá, ainda,
comprovar pelo signatário do laudo:
a) no mínimo, 3 (três) Anotações de Responsabilidade Técnica - ART ou
Registros de Responsabilidade Técnica - RRT, referentes a serviços executados na área
de avaliação de imóveis urbanos ou rurais, de complexidade compatível ao objeto
contratado, realizadas nos últimos 2 (dois) anos, conforme diretrizes da NBR 14.653;
b) ART ou RRT recolhida especificamente para o objeto contratado.
§ 1º A complexidade compatível,
indicada no presente artigo, será
considerada para os imóveis enquadrados no mesmo grupo indicado do Anexo A desta
Portaria.
§ 2º Para o enquadramento nos grupos previstos no Anexo A desta Portaria
deverá ser considerado, para o tipo do imóvel, o elemento predominante do bem
objeto da avaliação.
§ 3º Quando da possibilidade de enquadramento em mais de um dos grupos
deverá ser adotada a opção mais rigorosa.
§ 4º A qualificação e a capacidade técnicas indicadas no caput poderão ser
atestadas, também, mediante apresentação do Certificado de Empresa Fornecedora do
Serviço de Avaliação de Bens, emitido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas -
ABNT, mediante Procedimento Específico PE-484.01.
Art. 4º A comprovação dos requisitos de qualificação e capacidade técnicas
das empresas será encaminhada por ocasião do envio dos laudos de avaliação dos
imóveis.
Parágrafo único. A comprovação dos requisitos de qualificação e capacidade
técnicas da empresa, deverá ser acompanhada de declaração da contratante
certificando quanto ao atendimento do inciso II do art. 2º.
Art. 5º Os laudos de avaliação dos imóveis da União, a serem integralizados
nos FIIs, deverão ser apresentados no prazo estipulado no edital de contratação a que
se refere o art. 2º.
§ 1º Não apresentado o laudo de avaliação no prazo estipulado, o
contratante será notificado pela Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento
e Mercado - SEDDM, para que justifique e apresente o laudo de avaliação.
§ 2º A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União -
SPU poderá prorrogar a apresentação do laudo de avaliação por igual período, na
ocorrência de necessidade fundamentada, mediante solicitação do contratante, dentro
do prazo previsto no caput.
Art. 6º O laudo de avaliação para análise com vistas à homologação deve
ser 
apresentado 
na 
modalidade 
completa, 
com 
a 
respectiva 
Anotação 
de
Responsabilidade Técnica - ART e/ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT,
contendo todas as informações necessárias e suficientes para ser auto explicável,
conforme disposto na Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT-NBR 14.653 e
atender ao disposto no Anexo 12 da Instrução CVM nº 472, nos termos do art. 12
dessa norma, e demais normativos vigentes.
§ 1º os laudos de avaliação, com vistas à homologação, deverão:
I - apresentar o valor adotado pelo avaliador, bem como conter os
intervalos de valores admissíveis, informando o valor mínimo, o de tendência central e
o máximo;
II - conter as informações mínimas conforme o item 10.1 da NBR 14653-
2;
III - buscar os maiores graus de fundamentação e de precisão do valor
estimado para a elaboração dos laudos, sendo recomendável que o laudo atinja, no
mínimo,
a pontuação
de
Grau
II, de
acordo
com
as respectivas
tabelas
de
fundamentação para cada metodologia, nos itens da tabela que dependa apenas do
empenho do avaliador no trabalho avaliatório, independente das características do
mercado, devendo ser justificado pelo avaliador quando da impossibilidade de seu
atingimento.
IV - conter, no que couber, as informações previstas no Anexo B desta
Portaria;
V - ser apresentados, em formato compatível com o sítio eletrônico
https://www.gov.br/economia
da Secretaria
de
Coordenação
e Governança
do
Patrimônio da União, contendo os seguintes anexos:
a) Relatório Estatístico;
b) Relatório Fotográfico detalhado do imóvel avaliado;
c) Documentação do imóvel - Matrícula RGI;
d) Elementos da amostra com a identificação dos dados de mercado
efetivamente utilizados no modelo final.
VI - conter pelo menos uma foto de cada dado de mercado utilizado no
modelo final, de forma a demonstrar se o dado da amostra possui semelhança com o
imóvel objeto da avaliação e mapa indicando a localização dos elementos amostrais,
podendo ser dispensável a critério da Secretaria de Coordenação e Governança do
Patrimônio da União;
VII - conter informações complementares, quando do conhecimento do
profissional avaliador, tais como: ônus, dívidas e gravames, invasões, áreas parciais ou
totais não averbadas, riscos de inundação e restrições de órgão de proteção ambiental
ou de concessionárias de serviços públicos, entre outros;
VIII - conter relatórios originais dos programas computacionais; e
IX - apresentar análise e
informações específicas sobre as restrições
identificadas.
§ 2º As justificativas das quais tratam os itens III e IV do § 1º deverão ser
fundamentadas, minimamente, na análise do mercado local e nas características do
imóvel avaliado.
§ 3º Quando da aplicação associada de métodos de avaliação, os graus de
fundamentação e precisão devem ser discriminados individualmente para cada
metodologia, devendo ser respeitada a condição estabelecida no item III do §1º.
§ 4º Na apresentação do laudo de avaliação, o profissional avaliador deverá
apresentar declaração de que não possui conflito de interesses que lhe diminua a
independência necessária ao desempenho de suas funções.
Art. 
7º 
Os 
laudos 
de 
avaliação 
serão 
registrados 
eletronicamente
diretamente no sítio eletrônico https://www.gov.br/economia da Secretaria de
Coordenação e Governança do Patrimônio da União.
§ 1º O avaliador deverá enviar o(s) laudo(s) apresentados em formato
compatível com o indicado no sítio eletrônico, assim como seus respectivos anexos.
§ 2º A SPU poderá disponibilizar no mesmo sítio eletrônico, formulário para
a composição e emissão do laudo de avaliação.
§ 
3º 
Em
caso 
de 
eventual 
indisponibilidade
do 
sítio
https://www.gov.br/economia por motivos técnicos exclusivamente de responsabilidade
da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, que tenha
impossibilitado o envio de laudo, o contratante deverá encaminhar formalmente as
evidências da ocorrência, que serão devidamente auditadas pela Secretaria.
Art. 8º
Para fins de
fixação do valor
de mercado do
imóvel, será
considerado o valor adotado nos laudos de avaliação de que trata o inciso I do art. 2º
desta Portaria.
Parágrafo único. O valor de mercado a ser fixado para integralização nos FII
poderá ser alterado de forma fundamentada pelo Comitê de Análise dos Laudos ou
pelo(a) Superintendente do Patrimônio da União no qual o imóvel está localizado,
desde
que compreendido
dentro
dos intervalos
ou
cenários
admitidos da
NBR
14.653.
Art. 9º O valor de mercado dos imóveis definidos com base nos laudos de
avaliação homologados na forma desta Portaria, serão disponibilizados à assembleia de
cotistas, como subsídio à decisão de aprovação da integralização de cotas de FIIs, em
conformidade com a Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008.
Do Comitê de Análise de Laudos de Avaliação de Imóveis da União
Art. 10. Fica instituído o Comitê de Análise de Laudos de Avaliação de
Imóveis da União para fins de integralização em FIIs, com a finalidade de efetuar a
análise com vistas a homologação dos laudos de avaliação contratados na forma do art.
2º desta Portaria.
§ 1º O Comitê sempre será formado com a estrutura do art. 19.
§ 2º Para cada laudo de avaliação apresentado, poderá ser designado
Comitê específico, de acordo com a complexidade e localização do imóvel avaliando.
Art. 11. O laudo de avaliação apresentado à Superintendência, ou unidade
gestora do imóvel, poderá ser homologado das seguintes formas:
I - simplificada; ou
II - completa.
§ 1º A homologação simplificada trata dos imóveis que possuem abundância
amostral no mercado a qual permita a realização pelo Método Comparativo Direto e
o atingimento de parâmetros normativos estatísticos que possibilitem a verificação
expressa dos dados, para imóveis de natureza urbana e:
I - se terreno, ter até 500m² de área;
II - se terreno com benfeitorias, ter até 500m² de área de terreno e até
200m² de área de benfeitorias;
III - se apartamento, ter até 200m² de área privativa; ou
IV - se sala comercial ou loja, ter até 200m² de área privativa.
§ 2º A homologação completa trata das avaliações dos imóveis não
alcançados pelas condições do §1º, e que necessitam de recomendação técnica com
análise pormenorizada de seus dados, consubstanciada em nota técnica específica, nos
termos dos arts. 14 a 17.
§ 3º O Superintendente ou dirigente da unidade gestora do imóvel é a
autoridade responsável pela homologação da avaliação, o qual poderá, mediante
justificativa, determinar que o laudo de avaliação, mesmo elegível para a forma
simplificada, seja objeto da análise indicada no § 2º.
Art. 12. Estando o imóvel, objeto da avaliação, devidamente enquadrado,
nos termos do art. 11, §1º, para que seja possível a homologação simplificada do
laudo, este deve atender cumulativamente aos seguintes quesitos:
I - ser apresentado na modalidade completo;
II - ser elaborado com a utilização, exclusiva, do método comparativo direto
de dados de mercado, com tratamento científico;
III - apresentar, no mínimo, Grau II de fundamentação e precisão;
IV - apresentar, por meio de planilha eletrônica, relação de imóveis
pesquisados para a composição do universo amostral, os elementos planilhados devem
ser passíveis de rastreio por meio de link da oferta do imóvel ou contato do
ofertante;
V - apresentar relação dos elementos amostrais efetivamente utilizados no
modelo;
VI - não conter "outliers" no modelo final adotado;
VII - alcançar coeficiente de correlação superior a 0,75;
VIII - apresentar correlação entre as variáveis independentes inferior a
0,80

                            

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