DOU 20/12/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 238, terça-feira, 20 de dezembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
I - nas operações de financiamento enquadradas nas modalidades operacionais
de aquisição ou produção de lote urbanizado, os valores limite de venda ou investimento
ficam limitados a 30% dos valores especificados no caput deste artigo.
II - nas operações de financiamento enquadradas nas modalidades
operacionais conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidades habitacionais, o
valor limite de venda ou investimento englobará o valor do imóvel no seu estado atual
acrescido do valor das benfeitorias a serem financiadas, nos termos do § 2º, do art. 20,
da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012;
III - nas operações de financiamento enquadradas na modalidade operacional
de aquisição de material de construção, o valor limite de venda ou investimento
equivalerá ao limite de que trata o caput, nos casos de construção, ou ao limite de que
trata o inciso II do caput, nos casos de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria; e
IV 
-
nas 
operações 
de
financiamento 
enquadradas
na 
modalidade
requalificação de imóveis ficam excluídos do cômputo dos valores de venda ou
investimento as contrapartidas economicamente mensuráveis aportadas, isolada ou
conjuntamente, por agentes promotores, nos termos do § 3º, do art. 20, da Resolução
CCFGTS n. 702, de 2012.
Art. 21. Os empreendimentos objeto de financiamento no âmbito do Programa
Apoio à Produção de Habitações poderão contar com unidades habitacionais que:
I - excedam os limites dispostos no art. 20; e
II - possuam finalidades distintas daquelas definidas pelo art. 16 da Resolução
CMN n. 4.676, de 2018.
Parágrafo único. Fica vedado o financiamento das unidades habitacionais de
que tratam os incisos I e II do caput deste artigo.
Art. 22. A verificação do número de habitantes dos municípios, bem como a
classificação em região metropolitana, região integrada do entorno e capital regional,
deverá ser feita com base nos dados mais recentes, disponíveis no sítio eletrônico do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Art. 23. O valor de investimento equivale ao somatório de todos os custos,
diretos e indiretos, inclusive os financeiros, necessários à execução das obras e serviços
objeto do financiamento e, de acordo com a modalidade operacional, será composto,
total ou parcialmente, pelos itens a seguir demonstrados.
I - custos diretos:
a) terreno: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação do
terreno, o menor, admitido o pagamento das despesas de legalização quando adquirido
por meio da operação de financiamento;
b) projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos
necessários à execução das obras e serviços propostos;
c) construção: valor correspondente ao custo das obras de construção,
conclusão, ampliação ou melhoria das unidades habitacionais, aí incluídos os custos
correspondentes às ligações definitivas das redes de água, esgoto e energia elétrica, bem
como aqueles referentes à contratação de profissionais necessários à execução de
obras;
d) materiais de construção: valor correspondente ao custo de aquisição de
materiais de construção, contratação de mão de obra especializada e assistência
técnica;
e) aquisição de imóveis para requalificação valor corresponde à aquisição ou
avaliação de imóveis usados, o menor, acrescido dos custos necessários à execução de
obras e serviços voltados à recuperação, ocupação e modificação de uso do imóvel para
fins habitacionais;
f) urbanização e infraestrutura: valor correspondente ao custo das obras e
serviços indispensáveis para tornar operativas as obras de edificação, compreendendo
abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica e iluminação, vias de
acesso e internas à área do empreendimento e obras de drenagem, proteção, contenção
e estabilização do solo;
g) equipamentos comunitários: valor correspondente aos custos das obras de
edificação nas áreas comuns do empreendimento voltados, alternativamente, à saúde,
educação, segurança,
desporto, lazer,
mobilidade urbana,
convivência comunitária,
geração de trabalho e renda das famílias beneficiadas, e assistência à infância, ao idoso,
à pessoa com deficiência ou à mulher chefe de família;
h) trabalho social: valor correspondente ao custo de ações que objetivem
promover a participação social, a melhoria das condições de vida e a efetivação dos
direitos sociais dos beneficiários, bem como a sustentabilidade do empreendimento; e
i) sustentabilidade: valor correspondente ao custo para integração das
medidas admitidas nos incisos I a IX do art. 3º da Instrução Normativa n. 11, de 2015,
do Ministério das Cidades.
Parágrafo único. Os custos com projetos ficam limitados a 1,5% (um e meio
por cento) do custo de produção total, no caso de operações de financiamento à
produção, ou do valor de investimento, excetuados os custos indiretos, no caso de
operações com mutuários pessoas físicas.
II - custos indiretos:
a) despesas de legalização das unidades: valor correspondente às despesas
imprescindíveis à regularização e constituição do financiamento;
b) remuneração dos agentes financeiros: valor correspondente à remuneração
dos agentes financeiros, na forma disposta no art. 39.
c) seguro: valor correspondente aos prêmios de seguro, na forma disposta nos
artigos 45 e 46.
d) remuneração da Entidade Organizadora do Grupo Associativo: valor
destinado à cobertura dos custos de execução das atribuições dispostas no item 3.2 do
Anexo I da Resolução CCFGTS n. 723, de 2013.
e) encargos de carência: valor correspondente à atualização das parcelas de
financiamento liberadas, acrescido do valor dos juros devidos no período de carência.
f) despesas com a comissão de leiloeiro: despesas de que trata o inciso II, §
3º, do artigo 27 da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, destinadas à realização de
leilão público, exclusivamente para fins de destinação dos imóveis retomados pelos
agentes financeiros credores de operações de financiamento FGTS, que atendam aos
critérios dispostos no § 3º do art. 54.
Parágrafo único. O valor destinado à remuneração da Entidade Organizadora
do Grupo Associativo admite a inclusão dos custos de eventual contratação de empresa
gestora do empreendimento e fica limitado à 4% (quatro por cento) do valor dos
financiamentos concedidos.
Diretrizes técnicas
Art. 24. Os imóveis objeto de financiamento deverão observar:
I - as condições mínimas de contratação dispostas no item 1 e subitens da
Resolução CCFGTS n. 688, de 2012, e no art. 2º da Instrução Normativa n. 11, de
2015;
II - a localização do terreno em área urbana ou de expansão urbana,
observado o respectivo Plano Diretor, quando existente;
III - os padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança, definidos
pelas posturas municipais;
IV - a compatibilidade do projeto arquitetônico com as características
regionais, locais, climáticas e culturais da localidade de implantação;
V - o atendimento às normas de preservação ambiental;
VI - a elaboração de projetos que contemplem, na forma da legislação em
vigor, pessoas com deficiência, com mobilidade reduzida e idosos;
VII - a existência de condições de acessibilidade em todas as áreas públicas e
de uso comum;
VIII - a disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com
deficiência, com mobilidade reduzida e idosos, de acordo com a demanda;
IX - a existência de infraestrutura básica que permita ligações domiciliares de
abastecimento de água e energia elétrica, e que inclua soluções de esgotamento sanitário
e de drenagem de águas pluviais, iluminação pública e vias de acesso, com solução de
pavimentação definitiva no caso de empreendimentos habitacionais;
X - a funcionalidade plena das obras e serviços propostos que deverão
reverter-se, ao seu final, em benefícios imediatos à população;
XI - a adoção de soluções técnicas que objetivem ganhos de eficiência e
redução dos custos do empreendimento;
XII - as condições de sustentabilidade das construções obedecendo às
definições estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em
particular à Norma de Desempenho de Edificações, NBR n. 15.575;
XIII - produção, no caso de empreendimentos habitacionais, por pessoas
jurídicas do ramo da construção civil, observada a regulamentação que rege os programas
de aplicação do FGTS;
XIV - destinação ao uso residencial, admitindo-se a utilização para fins laborais
de parte da unidade habitacional, nos casos permitidos pelas posturas municipais;
XV - previsão, quando possível, de ampliação da unidade habitacional e
método construtivo que permita a execução desta ampliação com facilidade; e
XVI - leiaute composto, no mínimo, por sala, dois quartos, banheiro e cozinha,
quando destinados a famílias com renda mensal bruta limitada a R$ 2.400,00 (dois mil e
quatrocentos reais) e provenientes de operações de financiamento à produção.
§ 1º Na ausência de legislação municipal ou estadual acerca de condições de
acessibilidade que estabeleça regra específica, será assegurado que, do total de unidades
habitacionais construídas, no âmbito dos programas de que trata o art. 1º, em cada
município, no mínimo, 3% (três por cento) sejam adaptadas ao uso por pessoas com
deficiência.
§ 2º O atendimento ao cidadão idoso obedecerá ao disposto no art. 38 da Lei
n. 10.741, de 1º de outubro de 2003, e sua respectiva regulamentação.
§ 3º Para fins do inciso IX do caput, entende-se por pavimentação definitiva
o tratamento permanente da superfície para regularização do piso e conservação da base,
feito com concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, asfalto ou outros
elementos que configurem uma solução adequada para tráfego de modo compatível às
práticas adotadas pelo município em suas vias públicas.
§ 4º Para fins dos incisos IX e XIII do caput, consideram-se empreendimentos
as obras de engenharia que compreendam duas ou mais unidades habitacionais.
§ 5º Excetuam-se à exigência de pavimentação definitiva disposta no inciso IX
do caput as operações de crédito destinadas à aquisição de unidades habitacionais
oriundas de empreendimentos:
I - localizados em municípios com população até 50.000 (cinquenta mil)
habitantes, e que tenham obtido Carta de Habite-se ou documento equivalente, expedido
por órgão público municipal competente, até 30 de novembro de 2019; e
II - localizados em municípios com população superior a 50.000 (cinquenta mil)
habitantes, e:
a) integrem empreendimento composto de até 6 (seis) unidades e que tenham
obtido Carta de Habite-se ou documento equivalente, expedido por órgão público
municipal competente até 19 de julho de 2019; e
b) integrem empreendimento composto de 7 (sete) a 12 (doze) unidades e
que tenham obtido Carta de Habite-se ou documento equivalente, expedido por órgão
público municipal competente até 30 de novembro de 2018.
§ 6º Para fins da contagem de unidades habitacionais de que trata o § 4º do
caput, consideram-se as unidades edificadas ou construídas dentro de um único lote ou
condomínio e produzidas por um mesmo proprietário ou por uma mesma pessoa jurídica
do ramo da construção civil.
§ 7º Excetuam-se ao disposto no inciso XIII do caput os empreendimentos
estruturados sob o amparo dos programas
de financiamento a pessoas físicas,
contratados sob a forma associativa.
§ 8º Excetuam-se ao disposto no inciso XVI do caput:
I - unidades habitacionais adaptadas e adquiridas por famílias de que façam
parte pessoas com deficiência;
II - unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos com análise técnica
de engenharia aprovada junto aos agentes financeiros até 15 de outubro de 2021, cuja
contratação ocorra dentro do seu prazo de validade;
III - unidades habitacionais produzidas sem o aporte de recursos do FGTS,
vinculadas a empreendimentos com alvará válido aprovado pelo ente público local até 15
de outubro de 2021, cuja contratação ocorra até 31 de dezembro de 2023; e
IV - unidades habitacionais cujo valor de venda ou investimento esteja
limitado a 70% dos limites estabelecidos pelo art. 20 da Resolução CCFGTS n. 702, de
2012.
Art. 25. Nas operações de financiamento à produção, a definição do número
de unidades habitacionais por empreendimento deverá estar alinhada com os aspectos
discriminados abaixo, sem prejuízo da regulamentação do Agente Operador no âmbito de
sua respectiva competência legal:
I - a avaliação da viabilidade da demanda do empreendimento;
II - o atendimento do empreendimento por equipamentos e serviços públicos
de educação, saúde, assistência, transporte, comércio e infraestrutura; e
III - limite de 500 (quinhentas) unidades habitacionais por empreendimento.
Art. 26. Nas operações de financiamento enquadradas nas modalidades de
construção, conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade habitacional, no
âmbito do Programa Carta de Crédito Individual, bem como nas enquadradas no
Programa Carta de Crédito Associativo, deverão ser observadas:
I - a existência de documentação técnica analisada e aprovada pelas áreas
competentes dos agentes financeiros;
II - a localização do imóvel, objeto do financiamento, que deverá estar situado
em local próprio para uso residencial, de acordo com as posturas municipais; e
III - a existência de autorização expressa do proprietário do imóvel para
execução das obras e serviços objeto da proposta de financiamento, nos casos que
envolvam imóveis de uso, posse ou propriedade de terceiros.
Parágrafo único. As unidades habitacionais construídas, concluídas, ampliadas,
reformadas ou melhoradas, no âmbito do Programa Carta de Crédito Individual, ou
construídas, no âmbito do Programa Carta de Crédito Associativo deverão, ao final da
execução das obras e serviços propostos, dispor de condições de habitabilidade e
salubridade, representadas, no mínimo, por soluções de abastecimento de água,
esgotamento sanitário e energia elétrica, bem como por especificações técnicas que
garantam a segurança da edificação, observadas as posturas municipais.
Art. 27. No âmbito da modalidade operacional Requalificação de imóveis,
serão adquiridos, exclusivamente, imóveis:
I - que se encontrem vazios, abandonados ou subutilizados ou em estado de
conservação que comprometa sua habitabilidade, segurança ou salubridade;
II - comprovadamente inseridos em planos municipais de reabilitação de áreas
urbanas dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos;
III - cujo proponente apresente manifestação favorável de órgão ou entidade
competente da administração municipal em relação à contribuição do projeto para o
desenvolvimento social, econômico ou urbano da área e ainda com relação à recuperação
e ocupação, para fins habitacionais, do imóvel.
Art. 28. As operações de financiamento enquadradas na modalidade Aquisição
de Material de Construção no âmbito do programa Carta de Crédito Associativo admitirão
terrenos em que esteja o Poder Público imitido provisoriamente na posse ou que contem
com o competente decreto de desapropriação publicado, desde que prevista, na forma de
lei autorizativa, a individualização em favor dos beneficiários finais ao término das
obras.
CAPÍTULO VI
OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO
Condições Gerais
Art. 29. Somente serão concedidos financiamentos a mutuários pessoas físicas
que atendam aos pré-requisitos de que trata o art. 17 da Resolução CCFGTS n. 702, de
2012.
Parágrafo único. O descumprimento das condições estipuladas pelo caput
ensejará a liquidação antecipada do contrato de financiamento.
Art. 30. Os limites de valor de financiamento serão estabelecidos em função
de análise de capacidade de pagamento do proponente ao crédito, efetuada pelos
agentes financeiros, observado o disposto pelo art. 11 da Resolução CMN n. 4.676, de
2018.

                            

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