DOU 20/12/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 238, terça-feira, 20 de dezembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
Parágrafo único. Nos casos de operações de financiamento à produção:
I - o estabelecimento dos limites de que trata o caput observará também o
valor de venda das unidades habitacionais do empreendimento, de acordo com os limites
operacionais e contrapartida mínima obrigatória, estabelecidos para a área orçamentária
de Habitação Popular, limitado a 100% (cem por cento) dos custos de produção; e
II - os itens cujos valores já tenham sido desembolsados pelo mutuário,
anteriormente à data de contratação do financiamento, não comporão custos para fins de
estabelecimento do limite de que trata o caput.
Art. 31. Fica autorizada a concessão de financiamento à pessoa jurídica, cujo
empreendimento habitacional esteja em produção sem o aporte de recursos do FGT S ,
desde que:
I - a concessão se dê durante a execução das obras;
II - sejam observados os requisitos dispostos no inciso I do art. 30; e
III
- 
a
comercialização 
das
unidades
habitacionais 
vinculadas
ao
empreendimento em produção não tenha sido finalizada.
Art. 32. Nos casos das operações de financiamento à produção, no âmbito do
Programa Apoio à Produção de Habitações, o valor do financiamento poderá, durante os
prazos de carência ou amortização, ser amortizado, parcial ou totalmente, mediante a
concessão de financiamentos a pessoas físicas com recursos do FGTS, nos termos do item
1.1 do anexo II da Resolução CCFGTS n. 723, de 2013, observadas as seguintes
condições:
I - os adquirentes finais das unidades habitacionais, cuja renda familiar mensal
bruta esteja limitada a R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais), sejam beneficiados
pelos descontos nos financiamentos a pessoas físicas, previstos pelos arts. 29 e 30 da
Resolução CCFGTS n. 702, de 2012;
II - o valor total de venda dos imóveis seja aquele constante do contrato de
financiamento, vedada a celebração de outros instrumentos contratuais que exorbitem os
limites definidos pelo art. 20;
III - a cobrança de valores referentes aos custos de comercialização obedecerá
à legislação específica; e
IV - imediata amortização do saldo devedor das operações de crédito,
correspondente ao valor do financiamento concedido a pessoas físicas, pelos mutuários e
agentes financeiros.
§ 1º Será exigida, dos mutuários pessoas jurídicas, declaração, firmada sob as
penas da Lei, atestando o pleno cumprimento do disposto no inciso II do caput.
§ 2º Aos financiamentos de unidades habitacionais produzidas ou em
produção, sem o aporte de recursos do FGTS, serão aplicadas as condições estabelecidas
nos incisos I e II do caput.
Art. 33. No âmbito do Programa Carta de Crédito Associativo, os contratos de
financiamento aos mutuários pessoas físicas serão firmados com a interveniência da
entidade organizadora do grupo associativo e, quando for o caso, da empresa gestora do
empreendimento.
Contrapartidas
Art. 34. Nos termos do art. 22, da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012, os
proponentes de financiamento deverão observar a título de contrapartida mínima:
I - 5% (cinco por cento) do valor de venda ou investimento das unidades
habitacionais do empreendimento, nos casos de operações de financiamento à produção
onde figurem como mutuários pessoas jurídicas do ramo da construção civil; e
II - 20% (vinte por cento) do valor de venda ou investimento do imóvel objeto
de financiamento, nos casos de operações de financiamento com mutuários pessoas
físicas, em atendimento ao disposto no art. 6º, inciso I, da Resolução CMN n. 4.676, de
2018.
§ 1º A contrapartida mínima de que trata o inciso II do caput poderá ter seu
percentual reduzido para até 10% (dez por cento) nos casos de financiamentos
contratados com a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC).
§ 2º No uso da prerrogativa prevista no art. 22, § 2º, da Resolução CCFGTS n.
702, de 2012, os proponentes ao crédito poderão considerar os custos indiretos definidos
no inciso II do art. 23.
§ 3º No caso de operações de aquisição de imóveis retomados pelos agentes
financeiros, a contrapartida mínima de que trata o inciso II do caput será calculada sobre
o valor de avaliação do imóvel, sendo o financiamento limitado ao menor dos valores
entre venda, investimento e avaliação.
Art. 35. Será admitido o aporte de contrapartidas por terceiros, o qual poderá
integrar o valor de investimento e ser contabilizado para o cálculo da contrapartida
mínima do mutuário de que trata o art. 34.
§ 1º As contrapartidas de que trata o caput poderão ser dadas, conforme
diretrizes operacionais dos agentes financeiros:
I - por aporte financeiro no ato da contratação;
II - pela execução da infraestrutura incidente ao empreendimento; e
III - pela doação de terreno.
§ 2º Conforme regulamento específico, as contrapartidas de que trata o caput
poderão ser compostas por recursos orçamentários da União, por meio de emendas
parlamentares ou não, destinados a oferecer subvenção econômica às operações de
financiamento de que trata esta Instrução Normativa, nos termos e limites da
normatização específica de regência da matéria.
Art. 36. Fica criada a iniciativa "Parcerias" com o objetivo de fomentar a
participação dos entes públicos nas operações de financiamento à produção, com vistas
a ampliar o acesso ao financiamento habitacional para famílias com renda mensal bruta
limitada a R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais).
§ 1º O aporte de contrapartidas de que trata o art. 35 integrará a iniciativa
"Parcerias" desde que atenda aos critérios seguintes:
I - proposição de iniciativa de entes públicos locais, mediante formalização de
manifestação de interesse junto à Secretaria Nacional de Habitação do Ministério do
Desenvolvimento Regional, por meio do sítio eletrônico oficial;
II - valor aportado pelo ente público local equivalente, preferencialmente, a
20% (vinte por cento) do valor de venda ou investimento do imóvel destinado à
cobertura da contrapartida mínima devida pelo mutuário, de que trata o inciso II do art.
34; e
III - imóvel vinculado a operações de financiamento à produção, devendo o
aporte oferecer cobertura ao total de unidades habitacionais do empreendimento.
§ 2º As operações de financiamento integrantes da iniciativa "Parcerias":
I - contarão com destaque
orçamentário específico, nos termos da
normatização de regência; e
II - poderão ter seus mutuários indicados pelo ente público local parceiro, sem
prejuízo da análise de crédito a ser realizada pelo agente financeiro contratante da
operação.
§ 3º Nos casos de indicação de mutuários de que trata o inciso II do § 2º do
caput, os critérios de seleção serão de responsabilidade do ente público local parceiro.
Juros do financiamento
Art. 37. Nos casos das operações de financiamento à produção, a taxa nominal
de juros do financiamento fica fixada em 6% (seis por cento) ao ano, acrescida do
diferencial de juros em favor do agente financeiro, limitado, nominalmente, a 2% (dois
por cento) ao ano.
Art. 38. Nos casos das operações de financiamento com mutuários pessoas
físicas, as taxas nominais de juros do financiamento ficam fixadas:
I - conforme tabela abaixo, para operações com proponentes cuja renda
familiar mensal bruta esteja limitada a R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais).
. Renda familiar mensal bruta
2023
A partir de 2024
. limitada à R$ 2.400,00
4,02%
3,80%
. de R$ 2.400,01 a R$ 3.000,00
4,02%
3,80%
. de R$ 3.000,01 a R$ 3.700,00
4,02%
3,84%
. de R$ 3.700,01 a R$ 4.400,00
4,84%
4,84%
II - em 6% (seis por cento) ao ano, para operações com proponentes cuja
renda familiar mensal bruta seja superior a R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos
reais).
§ 1º Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada,
com no mínimo 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, as taxas nominais de
juros de que trata o caput serão reduzidas em 0,5% (cinco décimos por cento) ao ano,
conforme disposto no art. 32, § 1º, da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012.
§ 2º As taxas nominais de juros de que trata o caput serão acrescidas do
diferencial de juros, em favor dos agentes financeiros, de até 2,16% (dois inteiros
dezesseis décimos por cento) ao ano, conforme disposto no art. 37, inciso I, da Resolução
CCFGTS n. 702, de 2012.
Remuneração dos agentes financeiros
Art. 39. Em acréscimo ao diferencial de juros, de que trata o art. 37 e o § 2º
do art. 38, ficam os agentes financeiros autorizados a cobrar:
I - nas operações de financiamento com mutuários pessoas físicas, as taxas
previstas nos artigos 38, 39 e 41 da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012;
II - nas operações de financiamento com mutuários pessoas jurídicas, as taxas
previstas no art. 40 da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012.
§ 1º O valor máximo da remuneração estabelecida pelo inciso I do art. 40 da
Resolução CCFGTS n. 702, de 2012, será estabelecido pelo Agente Operador.
§ 2º Fica expressamente vedada a cobrança de outras taxas e tarifas, a
qualquer título, ausentes de previsão concedida pelo Conselho Curador do FGTS, nos
termos do art. 5º, inciso VIII, da Lei n. 8.036, de 1990.
Sistemas e prazos de amortização
Art. 40. As operações de financiamento adotarão sistema de amortização
livremente pactuado entre o Agente Operador e os agentes financeiros e entre estes
últimos e seus respectivos mutuários.
Parágrafo único. Os agentes financeiros deverão oferecer aos mutuários ao
menos duas opções de sistemas de amortização, prevendo entre elas:
I - necessariamente, o Sistema de Amortização Constante (SAC); e
II - alternativamente, o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e o Sistema
Francês de Amortização (Tabela Price).
Art. 41. Os contratos de financiamento deverão prever atualização mensal pelo
mesmo índice utilizado para correção dos saldos das contas vinculadas do FGTS.
Art. 42. O valor presente do fluxo futuro das prestações, compostas de
amortização do principal e juros, deve ser calculado com a utilização da taxa de juros
pactuada no contrato, não podendo resultar em valor diferente ao do empréstimo ou do
financiamento concedido, não sendo considerados os efeitos da atualização monetária do
saldo devedor.
Art. 43. Ficam definidos os prazos máximos de amortização:
I - conforme estabelecido pelo inciso IV, do art. 9º da Lei n. 8.036, de 1990,
para as operações de financiamento com mutuários pessoas físicas; e
II - 96 (noventa e seis) meses para as operações de financiamento com
mutuários pessoas jurídicas no âmbito do programa Apoio à Produção.
Parágrafo único. Nas operações de financiamento à produção, o prazo de
amortização se iniciará a partir do mês subsequente ao do término do prazo de carência,
independentemente da comercialização das unidades habitacionais.
Garantias
Art. 44. Os programas de que trata o art. 1º admitem as garantias previstas
no inciso I do art. 9º da Lei n. 8.036, de 1990, e nas Resoluções CCFGTS n. 381, de 2002,
e n. 435, de 2003, a critério do Agente Operador.
Seguros
Art. 45. As operações de financiamento com mutuários pessoas físicas
contarão com cobertura securitária que contemple, no mínimo, os riscos abaixo.
I - riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP);
II - danos físicos ao imóvel (DFI).
§ 1º É dispensada a contratação do seguro de que trata o inciso II do caput
nos casos de financiamento que se enquadrem na modalidade destinada à aquisição de
material de construção.
§ 2º É vedada a cobrança, pelos agentes financeiros, dos prêmios relativos aos
seguros de que trata o caput nos casos de adoção da Taxa de Risco de Crédito de que
trata o art. 41 da Resolução CCFGTS n. 702, de 2012.
§ 3º Para cumprimento da exigência disposta no caput, os agentes financeiros,
respeitada a livre escolha do mutuário, deverão:
I - disponibilizar, na qualidade de estipulante e beneficiário, quantidade
mínima de apólices emitidas por entes seguradores diversos; e
II - aceitar
apólices individuais apresentadas pelos
pretendentes ao
financiamento, desde que a cobertura securitária prevista observe a exigência mínima
estabelecida no caput e o ente segurador cumpra as condições estabelecidas pelo
Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), para apólices direcionadas a operações da
espécie.
Art. 46. As operações de financiamento que envolvam a aquisição de unidades
habitacionais novas, por meio do programa Apoio à Produção de Habitações, a
modalidade operacional construção de unidades habitacionais, no âmbito do programa
Carta de Crédito Associativo, e a modalidade aquisição de unidade habitacional nova, no
âmbito do programa Carta de Crédito Individual, contarão com cobertura securitária para
garantia do atendimento de manutenções corretivas pós entrega ou de responsabilidade
civil, profissional e material, conforme o caso, que contemple, além das coberturas já
exigidas pelos agentes financeiros, as seguintes:
I - impermeabilização e infiltrações; e
II - trincas e fissuras superficiais em estruturas principais e periféricas.
§ 1º Caberá ao Agente Operador a definição de importância segurada
compatível com as coberturas já existentes, ampliadas pelas coberturas de que trata o
caput.
§ 2º A apólice de que trata o caput deverá ser emitida por companhia
seguradora autorizada a funcionar pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e
não eximirá as pessoas físicas ou as pessoas jurídicas do ramo da construção civil de suas
responsabilidades, impostas por lei.
§ 3º A comprovação da contratação da apólice de que trata o caput será
exigida no ato da contratação das:
I - operações de financiamento à produção do programa Apoio à Produção de
Habitações e da modalidade operacional de que trata o inciso I do art. 11 referente ao
programa Carta de Crédito Associativo; e
II - operações de aquisição de unidades habitacionais novas por pessoas físicas
no âmbito do programa Carta de Crédito Individual.
§ 4º A critério da pessoa jurídica do ramo da construção civil responsável pela
produção da unidade habitacional, a contratação das coberturas securitárias previstas no
caput poderá ser substituída por apólice de Seguro de Danosa Estruturais (SDE).
§ 5º A apólice de SDE de que trata o § 4º deverá:
I - cumprir todas as coberturas mínimas estabelecidas pelas normas exaradas
pela SUSEP;
II - abranger, no mínimo, os danos materiais decorrentes de defeitos ou vícios
construtivos que afetem a fundação, os pilares, as vigas, as lajes suspensas, as paredes ou
outros elementos estruturais que comprometam a resistência ou a estabilidade mecânica
da edificação ou unidade habitacional;
III - ser suficiente para efetivar a indenização por danos estruturais causados
na edificação ou unidade habitacional, por vícios ou defeitos, em importância, no mínimo,
igual ao valor do custo de construção do edifício ou da construção relevante e das áreas
de uso comum, em caso de unidades em condomínio;
IV - estar vigente a partir da conclusão da produção do empreendimento ou
da unidade habitacional, pelo período mínimo de 5 (cinco) anos;
V - abranger as coberturas securitárias adicionais de que tratam os incisos I e
II do caput, para as quais serão observados os prazos de vigência, conceitos e definições
técnicas previstos nas respectivas normas técnicas (NBR) da Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT); e
VI - garantir a indenização dos danos materiais causados por vícios ou defeitos
que afetem os elementos de acabamento ou terminação da obra.
§ 6º A pessoa jurídica do ramo da construção civil, contratante da apólice de
SDE, será beneficiária do seguro até que a unidade habitacional seja comercializada,
momento a partir do qual as pessoas físicas adquirentes da unidade habitacional serão
beneficiárias.

                            

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