DOU 20/12/2022 - Diário Oficial da União - Brasil

                            Documento assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2 de 24/08/2001,
que institui a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil.
Este documento pode ser verificado no endereço eletrônico
http://www.in.gov.br/autenticidade.html, pelo código 05152022122000094
94
Nº 238, terça-feira, 20 de dezembro de 2022
ISSN 1677-7042
Seção 1
9.718, de 1998, art. 2º, e art. 3º, caput; Lei nº 10.637, de 2002, art. 1º, caput e §§ 1º
e 2º; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 1º, caput e §§ 1º e 2º).
§ 3º A atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização
monetária do saldo credor do preço, integra a base de cálculo das contribuições à
medida do efetivo recebimento (Lei nº 9.718, de 1998, art. 2º, e art. 3º, caput; Lei nº
10.637, de 2002, art. 1º, caput e §§ 1º e 2º; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 1º, caput
e §§ 1º e 2º).
§ 4º Aplicam-se à apuração da base de cálculo a que se refere o caput as hipóteses
de exclusão referidas nos arts. 26 e 27 (Lei nº 9.718, de 1998, art. 3º, § 2º, com
redação dada pela Lei nº 13.043, de 13 de novembro de 2014, art. 30; Lei nº 10.637,
de 2002, art. 1º, § 3º, com redação dada pela Lei nº 12.973, de 2014, art. 54; e Lei
nº 10.833, de 2003, art. 1º, § 3º, com redação dada pela Lei nº 12.973, de 2014, art.
55; e art. 15, inciso I, com redação dada pela Lei nº 10.865, de 2004, art. 21).
TÍTULO IV
DAS ALÍQUOTAS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA
Art. 776. Para determinação da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidas,
serão aplicadas, sobre a base de cálculo de que trata o art. 775, as alíquotas de que
trata o art. 150 (Lei nº 10.637, de 2002, art. 2º, caput; e Lei nº 10.833, de 2003, art.
2º, caput).
TÍTULO V
DOS CRÉDITOS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA
Art. 777. Do valor da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, devidas no regime de
apuração não cumulativa, a pessoa jurídica poderá descontar créditos calculados na
forma prevista neste Título (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º; e Lei nº 10.833, de 2003,
arts. 3º, 4º e 16).
Art. 778. O crédito sobre os custos incorridos e o crédito presumido sobre os custos
orçados de que tratam, respectivamente, os Capítulos I e II deverão ser utilizados na
proporção da receita auferida com a venda da unidade imobiliária, à medida do
recebimento (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art. 16).
CAPÍTULO I
CRÉDITOS RELATIVOS AOS CUSTOS INCORRIDOS
Art. 779. A pessoa jurídica que exercer atividade imobiliária de que trata o art. 770,
pode utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em
construção a ser descontado na forma disposta nos arts. 169 a 191, somente a partir
da efetivação da venda (Lei nº 10.833, de 2003, arts. 4º e 16).
§ 1º Considera-se efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando
contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de
promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento
representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que
estiver sujeita essa venda.
§ 2º Considera-se unidade imobiliária:
I - o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
II - cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
III - cada terreno decorrente de loteamento;
IV - cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e
V - o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
§ 3º As despesas operacionais e não operacionais, incluídas as despesas com vendas, as
despesas financeiras, e as despesas administrativas, não integram o custo dos imóveis
vendidos.
§ 4º O crédito a ser descontado na forma prevista no caput deve ser utilizado na
proporção da receita auferida na venda da unidade imobiliária, à medida do
recebimento, nos termos do art. 778 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art.
16).
§ 5º O crédito a que se refere o caput será calculado mediante a aplicação dos
percentuais previstos no art. 169 sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre
os bens devolvidos no mês (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º, § 1º, com redação dada
pela Lei nº 10.865, de 2004, art. 37; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 3º, § 1º, e art. 15,
inciso II, com redação dada pela Lei nº 11.051, de 2004, art. 26).
Art. 780. A pessoa jurídica a que se refere o caput pode descontar créditos, calculados
em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais receitas auferidas.
§ 1º O direito ao crédito de que trata o caput aplica-se em relação aos bens e serviços
adquiridos e aos custos e despesas incorridos a partir do mês em que se iniciar a
sujeição da pessoa jurídica ao regime de apuração não cumulativa da Contribuição para
o PIS/Pasep e da Cofins.
§ 2º Os valores correspondentes à mão de obra paga a pessoa física, aos encargos
trabalhistas, sociais e previdenciários e aos bens e serviços adquiridos de pessoa física
ou jurídica residente ou domiciliada no exterior não dão direito ao crédito de que trata
o caput (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º, §§ 2º, inciso I, e 3º, incisos I e II, com redação
à Lei nº 10.865, de 2004; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 3º, §§ 2º, inciso I, e 3º, incisos
I e II, com redação à Lei nº 10.865, de 2004).
CAPÍTULO II
CRÉDITO PRESUMIDO CALCULADO COM BASE NO CUSTO ORÇADO
Art. 781. Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica
vendedora pode optar pela utilização de crédito presumido calculado com base no custo
orçado de que trata a legislação do IRPJ, observado, no que couber, o disposto na
Instrução Normativa SRF nº 84, de 20 de dezembro de 1979. (Lei nº 10.833, de 2003,
art. 4º, § 1º; e art. 16).
§ 1º O crédito presumido a que se refere o caput será calculado com base no valor do
custo orçado para conclusão da obra ou do melhoramento, que deve ser ajustado (Lei
nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 2º, e art. 16):
I - pela adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade
imobiliária ou até a data prevista no art. 784, e
II - pela exclusão dos valores a serem pagos a pessoa física, encargos trabalhistas,
sociais e previdenciários, e dos bens e serviços adquiridos de pessoa física ou jurídica
residente ou domiciliada no exterior.
§ 2º Para efeito do disposto no caput e no § 1º, considera-se custo orçado aquele
baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário, a preços
correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele, e corresponde
à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até
a mencionada data.
§ 3º O crédito a ser descontado na forma prevista no § 1º deve ser utilizado na
proporção da receita auferida na venda da unidade imobiliária, à medida do
recebimento na forma disposta no art. 778 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art.
16).
§ 4º A opção a que se refere o caput deve ser feita:
I - para cada empreendimento, separadamente, e produzirá efeitos para todas as
unidades desse empreendimento, observado o disposto no inciso III deste parágrafo;
II - até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade
de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas, ou ainda na data
prevista no art. 784; e
III - para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que
tenham receitas a receber na data de mudança do regime de apuração cumulativa para
não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins.
§ 5º Os custos pagos, incorridos, contratados e orçados referentes a empreendimento
que compreenda duas ou mais unidades devem ser apropriados a cada uma delas, na
data da efetivação de suas vendas ou na data prevista no art. 784, mediante rateio
baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
§ 6º É facultado à pessoa jurídica a que se refere o caput apurar e reconhecer a receita
e o custo de venda e os créditos por empreendimento, mediante seu registro
consolidado.
§ 7º Para efeito do disposto neste Título, entende-se por empreendimento o conjunto
de unidades objeto de um mesmo projeto, cuja execução física seja realizada como um
todo, a um só tempo.
Art. 782. O crédito presumido da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins de que
trata este Capítulo deve ser calculado mediante a aplicação dos percentuais de que
trata
o
art. 169
sobre
o
valor do
custo
orçado
para
conclusão da
obra
ou
melhoramento, ajustado pela adição e exclusões constantes no § 1º do art. 781 (Lei nº
10.833, de 2003, art. 4º, § 2º e art. 16).
§ 1º Para efeito do disposto nos §§ 1º e 3º do art. 781 , caso ocorra modificação do
valor do custo orçado antes do término da obra ou do melhoramento, nas hipóteses
previstas na legislação do IRPJ, o novo valor orçado deve ser considerado, a partir do
mês da modificação, no cálculo dos créditos presumidos (Lei nº 10.833, de 2003, art.
4º, § 4º e art. 16).
§ 2º Na hipótese prevista no § 1º, caso o valor seja modificado para mais, a diferença
do custo orçado correspondente à parte do preço de venda já recebida da unidade
imobiliária pode ser computada como custo adicional do período em que se verificar a
modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.
§ 3º Para efeito da modificação do custo orçado de que trata o § 1º, admitem-se
apenas as alterações que se relacionem com a quantidade ou a qualidade dos materiais,
bens, obras ou serviços, ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados no
orçamento.
Art. 783. A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido de que trata o caput deve
determinar, na data da conclusão da obra ou melhoramento, a diferença entre o custo
orçado e o efetivamente realizado, apurados na forma estabelecida na legislação do
IRPJ, com os ajustes previstos no § 1º do art. 781, observado que, se o custo realizado
for (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 5º e art. 16):
I - inferior ao custo orçado em mais de 15% (quinze por cento), será considerada como
postergada a contribuição incidente sobre a diferença;
II - inferior ao custo orçado em até 15% (quinze por cento), a contribuição incidente
sobre a diferença será devida a partir da data da conclusão, sem acréscimos legais;
ou
III - superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente
à diferença, no período de apuração em que ocorrer a conclusão, sem acréscimos
legais.
§ 2º Na ocorrência de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra,
para fins da verificação do disposto no caput, a diferença entre o custo realizado e o
orçado deverá ser apurada ao término da obra, cujo valor deverá ser calculado para
cada mês em que a receita de venda da unidade imobiliária for reconhecida, observado
o procedimento estabelecido pelos incisos I a IV do § 6º deste artigo.
§ 3º No período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou melhoramento,
a diferença de custo a que se refere o caput deverá ser:
I - adicionada do crédito a ser descontado da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins
devidas, no caso do inciso III do caput; ou
II - subtraído crédito a ser descontado da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins
devidas, nos casos dos inciso I e II do caput.
§ 4º Na hipótese do inciso I do caput, deverão ser recolhidos juros de mora apurados
na forma do art. 800, incidentes sobre a contribuição considerada postergada (Lei nº
10.833, de 2003, art. 4º, § 6º e art. 16).
§ 5º Na hipótese de não ser efetuado o recolhimento de que tratam o inciso I do caput
e o § 7º, caberá lançamento de ofício, com aplicação dos juros mora de que trata o
art. 800, e da multa de que tratam os arts. 801 e 802 (Lei nº 11.196, de 2005, art. 49,
§ 5º; e Decreto nº 6.127, de 2007, art. 2º, § 1º).
§ 6º Para fins do disposto nos §§ 2º e 3º, as diferenças entre o custo orçado e o
realizado serão apuradas, extracontabilmente, ao término da obra, mediante a
aplicação, a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento de
receita de venda da unidade imobiliária, sob o regime de apuração não cumulativa da
Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, do seguinte procedimento:
I - será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês, tendo por base
o custo realizado e as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período;
II - do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será subtraído o custo
apurado conforme o inciso I, encontrando-se no resultado de cada subtração, quando
positivo, os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão
da obra;
III - para o cálculo dos juros de mora e, quando for o caso, da multa de ofício, da
contribuição considerada postergada, considerar-se-á a contribuição incidente sobre
valores positivos apurados conforme o inciso II, e o vencimento da obrigação relativa a
cada período;
IV - os eventuais resultados negativos encontrados na operação, efetuada em cada mês
conforme o inciso II, serão subtraídos do valor do custo orçado efetivamente utilizado
no período subsequente, a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste
último período;
V - o excesso de custo realizado, referente às diferenças negativas previstas no inciso
IV, não poderá ser computado totalmente no período da conclusão do imóvel vendido
enquanto houver prestações a receber, referentes à venda, e deve ser distribuído a
partir do período da conclusão da obra, para fins de cálculo de créditos a descontar,
na proporção das receitas realizadas, referentes à venda da unidade imobiliária;
VI - caso ocorra a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade
imobiliária a receber, e tendo havido insuficiência de custo realizado, os créditos nos
períodos subsequentes em que houver reconhecimento destas receitas deverão ser
calculados com base no custo realizado, sem prejuízo do ajuste feito ao término da
obra conforme o caput, 2º, 3º e 6º, incisos I a III; e
VII - Os créditos referentes a unidades imobiliárias recebidas em devolução, calculados
com observância do disposto neste artigo, serão estornados na data do desfazimento do
negócio.
Art. 784. Se a venda de unidade imobiliária não concluída ocorrer antes de iniciada a
apuração da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime de apuração não
cumulativa, os valores recebidos anteriormente a este momento serão tributados no
regime de apuração cumulativa, enquanto os valores recebidos posteriormente serão
tributados no regime de apuração não cumulativa (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 7º,
art. 12, § 4º e art. 16).
Parágrafo único. Na apuração da receita no regime de apuração não cumulativa, o custo
orçado poderá ser calculado na data de início dessa apuração, para efeito do disposto
nos §§ 1º e 3º do art. 781, observado, quanto aos custos incorridos até essa data, o
disposto no art. 785 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 7º e art. 16).
CAPÍTULO III
CRÉDITOS RELATIVOS A CUSTOS INCORRIDOS ANTES DO INÍCIO DA VIGÊNCIA DO REGIME
DE APURAÇÃO NÃO CUMULATIVA
Art. 785. A pessoa jurídica referida no art. 779 que, sujeita ao regime de apuração
cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, passar a sujeitar-se ao regime
de apuração não cumulativa dessas contribuições, e que, até a data da mudança do
regime tenha incorrido em custos com unidade imobiliária construída ou em construção,
vendida ou não, pode calcular crédito presumido, naquela data, nos seguintes termos
(Lei nº 10.833, de 2003, art. 12, § 4º e art. 16):
I - mediante a aplicação dos percentuais de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por
cento), em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, e de 3% (três por cento), em
relação à Cofins, sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e
lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como
insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao
da mudança do regime;
II - mediante a aplicação dos percentuais referidos no art. 219 sobre os bens e serviços
importados, efetivamente sujeitos ao pagamento da Contribuição para o PIS/Pasep-
Importação e da Cofins-Importação nos termos dos arts. 251 a 255, utilizados como
insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao
da mudança do regime de incidência; e
III - o valor dos créditos presumidos apurados nos termos dos incisos I e II fica limitado
à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior
ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade, e deve ser utilizado na
proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço,
à medida do recebimento, nos termos do art. 778.
CAPÍTULO IV
CRÉDITOS RELATIVOS A UNIDADES IMOBILIÁRIAS RECEBIDAS EM DEVOLUÇÃO
Art. 786. Os créditos referentes a unidades imobiliárias recebidas em devolução devem
ser estornados na data do desfazimento do negócio (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, §
9º, e art. 16).

                            

Fechar